08 ноября 2014
Пятиэтажки: снести нельзя реконструировать!

Снос пятиэтажных домов, хрущевок

Пятиэтажки: снести нельзя реконструировать!

Автор: Алексей Щукин (Москва), специально для «Мегаполис. Профи»

Почти 20 лет в Москве реализуется программа волновой реконструкции районов с пятиэтажками. К 2016 году первый ее этап, связанный с ликвидацией 1772 зданий «сносимых» серий будет закончен. В то же время интерес к волновой реконструкции растет в российских миллионниках. К этому подталкивают и недостаток пригодных под застройку земель, и 126 млрд рублей, выделяемых федеральным правительством для сноса всего ветхого жилья в стране к 2018 году.

Сегодня, когда волновая реконструкция выплескивается из Москвы в регионы, интересно проанализировать столичный опыт и альтернативы ему.

Выиграть на сносе

Московская программа сноса пятиэтажек стартовала в 1994 году. В 1999-м она получила мощный импульс для развития после постановления правительства Москвы, в котором был зафиксирован список так называемых сносимых серий: К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-3. В результате в список для ликвидации попали 1772 здания площадью 6 млн кв. м. Основными претензиями в адрес этих домов были: неудовлетворительная теплоизоляция, плохое состояние конструкций и моральное устаревание жилья (низкий потолок, маленькие кухни и санузлы). «Хрущевки строились на 20 лет как временное жилье, после чего они должны были быть снесены. Жить в них опасно», – объясняло правительство.

Для переселения жильцов был придуман волновой метод. В районе пятиэтажек находили свободную площадку, на ней возводили стартовый дом, в который переселялись жители одного из зданий. Отселенный дом тоже сносился, и на его месте строился новый. Волна, таким образом, расширяясь, должна была пройти через весь район пятиэтажек, после чего все здания оказывались новыми.

Операторами программы в отдельных районах назначались частные девелоперские компании. Они за собственные средства заказывали проекты планировки районов, искали площадки для стартовых домов, строили их и либо продавали квартиры, либо передавали городу для переселения. Городские власти оставляли за собой вопросы собственно переселения жильцов.

Переселение жильцов – пожалуй, самый запутанный и сложный вопрос в волновой реконструкции. Правила переселения много раз менялись, чиновники и жители постоянно пытались пользоваться этой неопределенностью в своих интересах. Город был заинтересован в том, чтобы переместить жильцов в наиболее дешевые районы, желательно за кольцевую дорогу. Кто-то соглашался, кто-то сопротивлялся – голодал, судился и т. д. После многочисленных протестов вышло постановление правительства Москвы, предписывающее предоставлять жилье исключительно в округе, где находилась старая квартира.

Жильцы в свою очередь хотели использовать переселение как способ заработать. На ранних этапах было модно прописывать родственников в квартиры под снос. Люди фиктивно разводились, чтобы получить от государства побольше недвижимости. Социальная норма для семьи из трех и более человек рассчитывалась, исходя из 18 кв. м на персону. То есть семья из пяти человек при расселении из маленькой хрущевской двушки переезжала в просторную квартиру площадью не менее 90 кв. м. Льготы имели очередники: после фиктивного развода можно было вместо однокомнатной квартиры получить две, так как каждая семья должна была получить отдельную квартиру: расселение в коммуналки запрещалось. Причем новые квартиры по площади были намного больше, чем хрущевки. Чтобы получить вариант получше, люди приносили в префектуры взятки.

Городская власть в ответ на это постоянно ужесточала и регламентировала процесс переселения. Вводился запрет на прописку в дома под снос, на продажу квартир в таких домах. Последнее ужесточение правил было осуществлено в январе 2011 года через поправки в Закон г. Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». При переселении из сносимого дома стала использоваться формула «метр на метр». Очередники потеряли возможность улучшать условия жизни при переселении вне очереди. Если очередь еще не подошла, то можно получить лишь квартиру, равнозначную занимаемому жилому помещению по общей площади. В ответ на это последовала волна протестов со стороны жильцов с митингами, отказом выезжать из уже отключенных от коммуникаций домов, но власти были непреклонны.

Собственники квартир при переселении сегодня получают равнозначное благоустроенное жилое помещение с хотя бы минимальной отделкой. У переезжающих должен быть выбор как минимум из трех вариантов. Если старая квартира не была приватизирована и использовалась по договору социального найма, то площадь новой рассчитывается, исходя из социальных нормативов. Для семьи из двух супругов предусмотрены однушки площадью 44–50 кв. м, три человека получат 62–74 кв. м. Если в семье четыре или больше членов, то на каждого прописанного должно приходиться по 18 кв. м. Новая квартира должна располагаться в границах района, к которому был причислен снесенный дом. На полное расселение дома у властей есть год. Расходы по переезду по закону должны нести городские власти.

В большинстве случаев переселенцы выигрывали в качестве недвижимости и размере квартиры. Средний коэффициент переселения обычно составлял 1,6, то есть 15 кв. м превращалось в 25. Это устойчиво толкало цены в хрущевках вверх. Часто квартиры в «убитых» пятиэтажках продавались по ценам домов хорошего класса, то есть бонус за переселение закладывался в стоимость. Впрочем, бывает и наоборот: так, в Казани расселение жильцов из коммуналок в центре снижало цены во всем городе. Алкоголики получали взамен комнаты полноценную квартиру, быстро продавали ее и вновь покупали комнату, получив средства на продолжение банкета. Стабильно большое количество на рынке таких недорогих квартир опускало цены в городе.

Сроки окончания программы волновой реконструкции много раз переносились, а после отставки Лужкова программа и вовсе забуксовала. В результате мэр Сергей Собянин расторг практически все инвестиционные договоры с девелоперами за срыв сроков. Сегодня программа волновой реконструкции стала муниципальной, она реализуется, за редким исключением, без частных застройщиков. На тех приходится уже не более 15 %.

На середину 2014 года программа по сносу пятиэтажек в Москве оказалась выполнена на 84 %. Оставшиеся 276 зданий будут снесены в ближайшие три года – до 2017 года.

В тени успеха

Московскую программу волновой реконструкции пятиэтажек принято считать большим успехом столичного правительства. Еще бы: миллионы квадратных метров старого жилья снесены, люди переехали в просторные квартиры в новых домах и так далее. Однако независимого анализа всего проекта волновой реконструкции, по сути, не проводилось. Отчасти из-за того, что многие показатели проекта засекречены: например, сколько коммерческого жилья на продажу было построено, как жилье распределялось. Попробуем частично восстановить справедливость и указать на несколько неоднозначных черт проекта.

Первое: изначально были преднамеренно спутаны коммерческий интерес и общественное благо. Точнее, первое было прикрыто публичным флагом. В 1994 году никому не было дела до состояния хрущевок и проблем жильцов. Инициаторами проекта были частные застройщики. Подписывая договор с городской администрацией на волновую реконструкцию, они бронировали под себя целые районы с перспективными площадками. Неслучайно в западных районах Москвы, где недвижимость дорога, эта схема успешно стартовала, а на востоке – буксовала. То есть изначально волновая реконструкция была схемой получения (или жестче – захвата) земли.

Участие коммерческих девелоперов в решении социальных вопросов не является плохим априори. Проблема в том, что схема была весьма мутной. Девелопер строил дома под переселение и на продажу для того, чтобы окупить свои затраты. В конце проекта застройщик и город должны были выйти на оговоренные условия: например, построенные площади делились в соотношении 50 на 50. По факту же девелопер всегда сначала строил на пустых площадках дома с коммерческими квартирами и лишь потом собирался выполнять обязательства перед городом. Застройщик все время был в прибыли и одновременно в долгу перед городом. «Не волнуйся за девелоперов: они свое возьмут. А потом спрыгнут с этой схемы», – как-то сказал мне один искушенный чиновник. Так и получилось. Застроив лакомые участки, застройщики вышли из проекта. Сносить оставшиеся пятиэтажки и доводить проект до конца пришлось городу.

Именно поэтому итоги проекта волновой реконструкции пятиэтажек и не подводятся. Конечно, городу неприятно признавать, что его «кинули».

Второе: в результате волновой реконструкции произошло ухудшение городской среды. Это звучит парадоксально, но это факт. Районы хрущевок не такие плохие, как их представляют. По крайней мере, это очень зеленые районы – какие-то можно просто назвать парками с домами. После замены пятиэтажек на 17-этажки количество зелени резко сокращается. Практически каждый дом огораживается забором, так что городская среда рвется на части.

Но, главное, происходит резкое увеличение плотности застройки, количества проживающих на территории людей, и все это «вешается» на те же инженерные сети, существующие дороги, старые школы и больницы. Количество жилья обычно вырастает в 2,5–4 раза. Человек, знакомый с урбанистикой, может сказать, что такое уплотнение – это хорошо, это в русле европейского мейнстрима. Однако полноценного «европейского компактного города» не получается, потому что сделаны как минимум две ошибки.

Во-первых, снос пятиэтажек мог бы быть использован для создания на пустой территории новой сетки улиц и дорог. Это более чем актуально, потому что в Москве очень мало дорог: под ними всего 8–10 % территории в отличие от 20–25 % в Европе. Но новых дорог не появилось, а число машин резко выросло.

Во-вторых, новая застройка могла бы быть многофункциональной: то есть, помимо жилья, должны были появиться офисы, магазины, различные места приложения труда. Это сбалансировало бы город, избавило бы часть горожан от необходимости ездить на работу в центр. Но вместо хрущевок появились только 17-этажные жилые «лужковки». И никаких новых общественных пространств – пешеходных улиц, скверов, парков. В общем, городская среда получилась случайной и примитивной. Вместо парка с домами – набор отдельных зданий с парковками. Уникальный шанс улучшить город упущен.

Третье: это очень неэкологичный проект. Подход «перманентно ломать» порочен по своей сути. В городе что-то постоянно сносят, в воздухе стоит пыль, бесконечные грузовики возят мусор, увеличивая пробки. То, что создано до нас, безжалостно ликвидируется. Сколько это изначально стоило, во внимание не принимается. Урок из истории не извлекается: вместо временных домов 50-х строятся такие же временные дома из панелей. Задача возводить дома, которые можно легко утилизировать или реконструировать, даже не ставится. Торжество сиюминутного.

Четвертое: то, что хрущевки опасны, почти развалились и их надо срочно ломать – это умело созданный миф. Ни одна хрущевка не обвалилась сама по себе, несмотря то, что такие дома простояли более полвека вместо положенных 25 лет. «Снос хрущевок – это просто захват земли. Ломать их нет причины», – так говорил, в частности, академик градостроительства Юрий Бочаров еще в 90-е. Сейчас это частично признает даже главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов: «Когда хрущевки стали ломать, оказалось, что они намного прочнее, чем о них думали». То есть срочной необходимости массово ликвидировать хрущевки даже сносимых серий не было.

Надстройка и пристройка

Значит ли все вышесказанное, что волновая реконструкция вредна априори? Нет. Просто в будущем необходимо делать качественные архитектурные и градостроительные проекты, а администрациям надо четко простраивать финансовые схемы с девелоперами или самим заниматься волновой реконструкцией. И понимать, что снос старых домов – не универсальный выход. Есть и другие варианты работы со старым фондом, в каждом случае необходим индивидуальный выбор.

Один из вариантов такой работы – реконструкция пятиэтажек с надстройкой мансард. Схема такова: здание утепляется, меняются окна и коммуникации, пристраивается лифт, делается ремонт в подъездах и т. д. При этом надстраивается мансарда, квартиры в которой продаются. За счет полученных от продажи недвижимости средств финансируется капремонт.

По такой схеме были надстроены-реконструированы десятки домов в России. Можно отметить несколько нюансов такого подхода. Не все дома можно надстраивать, это зависит от несущей способности стен и состояния фундамента. В первую очередь под «омансардивание» подходят кирпичные пятиэтажки. Новые квартиры в мансардах получаются по себестоимости дешевле, чем новое строительство: несколько лет назад себестоимость оценивалась примерно в 13–17 тыс. рублей за кв. м. В то же время схема не получила широкого распространения из-за сложностей оформления документации и необходимости получения разрешения на надстройку мансарды у всех жильцов дома.

Сейчас в Москве реализуется проект с принципиально новой схемой работы со старыми домами – это реконструкция без отселения жильцов с надстройкой дополнительных этажей и «обстраиванием» здания. Застрельщиками нового подхода стали жильцы московского жилого дома по ул. Мишина, 32, в районе «Динамо». В четырехэтажном 16-квартирном кирпичном доме, построенном в 1960-е, капитальный ремонт не проводился ни разу. Несущие конструкции строения находились в удовлетворительном состоянии, однако инженерные системы и оборудование имели большой износ, были высоки теплопотери. Жильцы дома, объединенные в товарищество собственников жилья (ТСЖ), в 2004 году предложили реконструировать здание, профинансировав проект за счет надстройки дома и пристройки новых помещений.

Для России проект необычен с технической точки зрения. Здание расширяется вширь (пристраиваются лоджии) и надстраивается (4 жилых этажа + технический). Дополнительные этажи надстройки опираются через несущие пилоны на независимый фундамент, что исключает увеличение нагрузки на существующие конструкции дома. В доме меняются коммуникации, пристраивается лифт. Реконструкция проводится без отселения жильцов.

Общая стоимость проекта – около 200 млн рублей. Он полностью финансируется жителями дома: при ТСЖ был создан специальный фонд, его участниками стали около 70 % владельцев квартир. После реализации проекта пайщики получат в собственность квартиры в надстроенной части дома по себестоимости. Первые участники проекта платили за реконструкцию примерно по 45 тыс. руб. за 1 кв. м площади квартиры, сейчас стоимость составляет 165 тыс. руб. за метр. Те жители дома, которые не принимают участия в финансировании, тоже не останутся внакладе: площадь их квартир увеличится в среднем на 18 кв. м (за счет пристройки лоджий и кладовок), плюс будет реконструирован сам дом (в целом дом он прирастет на 2,2 тыс. кв. м).

Проект «Мишина, 32» на сегодняшний день выглядит уникальным по нескольким причинам. Первая: после десятилетий тотального сноса это один из первых проектов с принципиально иным подходом – без сноса и расселения.

Вторая: стройку финансируют сами жители. Город в течение многих лет воспринимал в качестве застройщиков только частные девелоперские фирмы. ТСЖ не рассматривались как возможные застройщики.

Третья: реализация схемы проекта «Мишина, 32» потребовала провести межевание земель всего квартала за счет товарищества и выделение придомового участка в собственность ТСЖ. Городское правительство долгие годы тормозило процессы межевания и формирования собственности на землю в Москве.

Четвертая: нельзя сказать, что с архитектурно-строительной точки зрения проект «Мишина, 32» (надстройка здания с опорой на независимом фундаменте + пристройка помещений) – это революция, но для России эта схема уникальна.

Проект «Мишина, 32», впрочем, не является панацеей. Отметим несколько факторов, благодаря чему он стал возможен. Во-первых, дом расположен в престижном районе «Динамо», недалеко от парка, что определяет высокую стоимость недвижимости. Сам дом был построен из кирпича и весьма крепок. Во-вторых, он расположен внутри квартала на достаточно большом участке земли. В долевую собственность жителями здания был получен земельный участок, в 2,5 раза превышающий площадь участка непосредственно под зданием. В-третьих, пристройка к зданию стала возможна благодаря отсутствию инфраструктурных ограничений: через участок не проходят магистральные сети. В-четвертых, дом содержит всего 16 квартир. При большем количестве домовладельцев риски, связанные с конфликтами среди жильцов и их договороспособностью, резко бы возрастали. Наконец, в-пятых, в доме сложился коллектив инициативных и в то же время состоятельных жителей, которые инициировали сложный строительный проект и смогли развивать его в течение почти 10 лет. Сочетание перечисленных факторов показывает, что опыт ТСЖ «Мишина, 32» вряд ли может быть массово тиражирован. Однако в случае удачной реализации данного эксперимента практика подобного рода будет расширяться.

«Мишина, 32» – проект с непростой судьбой. Только разработка и утверждение проектно-сметной документации заняли у ТСЖ более пяти лет. Непосредственно стройка должна занять 16–18 месяцев, завершение проекта запланировано на осень 2014 года. То есть проект целиком растянулся на 10 лет. Однако последователям «Мишина, 32» придется намного легче: столичное правительство поддержало данную схему. Чтобы стимулировать эту технологию, власти даже разработали пошаговую инструкцию по реализации такого проекта для жильцов и методические требования по реконструкции многоквартирных домов с надстройкой. Согласно им, здания должны быть кирпичными с перекрытиями из железобетона, небольшими (до 40 квартир) и не выше пяти этажей. Расчетный износ здания не должен превышать 50 %. По подсчетам специалистов правительства, по данной схеме могли бы быть реконструированы порядка 400 домов общей площадью 1 млн кв. м.

Последние пятиэтажки сносимых серий должны быть ликвидированы к 2017 году, но уже сегодня столичные власти начинают разрабатывать новую программу для оставшихся 25 миллионов кв. м хрущевок. Планируется, что на их месте возникнет порядка 50 млн «квадратов» жилья. Детали новой программы не афишируются, однако понятно, что все пятиэтажки сносить не будут, часть домов будет реконструирована с надстройкой.

Материалы по теме

Комментарии