13 апреля 2015

Паркинги Екатеринбурга— не для богатых, а для культурных

Паркинги Екатеринбурга— не для богатых, а для культурных

В советское время и в первые годы пореформенной России единственным возможным вариантом хранения автомобиля был собственный гараж или бокс в гаражном комплексе. Располагались они, как правило, на удалении от жилья — пешая 15-минутная прогулка от дома собственного до дома автомобиля была нормой. Покупая автомобиль, ты, по сути, приобретал для своей размеренной жизни медитативное хобби и ходил в гараж не для того, чтобы просто взять машину и поехать по делам, а чтобы перманентно чинить ее и общаться с другими автовладельцами. Сейчас изменилась роль автомобиля, и, по логике, должна измениться культура его использования.

Эпоха капитализма ускорила темп жизни и изменила требования автовладельца — теперь, чтобы везде успеть, он должен хранить машину максимально близко к дому. Использование удаленного от жилья гаража лишает автомобиль смысла — пока ты доберешься до него, временная выгода от передвижения на личном авто будет упущена. Однако мест для хранения авто рядом с домом в советской застройке предусмотрено не было, поэтому начиная с 90-х автомобилисты начали захват прилегающих к дому территорий — обочин, тротуаров, газонов и даже детских площадок. То же происходит и рядом с общественными объектами и бизнес-центрами.

С ростом нового строительства появилось решение — встроенные паркинги. Однако пагубная привычка парковаться бесплатно на захваченных территориях уже сформировалась, и счастливые новоселы новеньких жилищных комплексов или резиденты модных офисов не спешат от нее избавляться. Застройщики тратят миллионы рублей, производя продукт, способный качественно изменить уровень комфорта городской среды, но абсолютно непонятый и невостребованный потребителями.

«Сегодня важно не просто констатировать ситуацию, которая абсолютно плачевна, а необходимо наметить выход из нее, — говорит исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.— Никому не нравится грязь в городе. Сколько машин припарковано на участках вне твердых покрытий? Сколько машин во дворах припарковано на том, что когда-то было газоном? Каждая такая машина вывозит в город поутру, условно говоря, 15 килограммов грязи».

Непонятые и невыгодные

«Паркинг как самостоятельный бизнес-объект к настоящему моменту существовать не может. Это производная от основного объекта, и бизнеса по паркованию сегодня как такового нет. Подземные и надземные парковки, которые сегодня возводятся, разумеется, строятся не потому, что кто-то хочет их строить. Это чистой воды распоряжение администрации. У подземных парковок невероятная себестоимость, а продать их даже просто по той цене, по которой они строятся, либо затруднительно, либо невозможно. Конечно, если речь не идет о таком объекте, как "Тихвин" или башня "Исеть". Для строителей парковки сегодня, по сути, являются обременением», — продолжает Вячеслав Трапезников.

Для строителей парковки сегодня, по сути, являются обременением 

«Если говорить о других районах, особенно о проектах класса «эконом», цена продажи парковочных мест значительно ниже, чем себестоимость. Скорость продаж также оставляет желать лучшего. Например, мы сдали жилой комплекс «Заря» на Эльмаше уже больше двух лет назад, однако свободные места в паркинге остались до сих пор. Так что строительство паркингов, в соответствии с существующими требованиями, к сожалению, снижает рентабельность проектов», — соглашается директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик. — На сегодняшний день себестоимость парковочного места в подземном паркинге колеблется от 800 тысяч до 1 миллиона рублей, в зависимости от проектных решений и общего количества машино-мест».

В «ЛСР. Недвижимость» назвали следующую себестоимость: 600–700 тыс. рублей за машино-место в подземном паркинге, 800—900 тыс. рублей за подземный бокс и 300–400 тыс. рублей за место на наземной охраняемой крытой парковке. «Стоимость строительства подземного паркинга выше по объективным причинам: необходимо учитывать затраты на мощную гидроизоляцию подземного помещения, организацию инженерных систем, сложной системы вентиляции, противопожарных систем и систем пожаротушения, строительство основных и эвакуационных выходов и так далее», — говорит коммерческий директор компании Руслан Музафаров. Конечно, сегодня существуют и иные стандарты возведения парковочных мест. Как отмечает эксперт, относительно недавно были придуманы механические паркинги, въезд на которые организован с помощью механизма вроде карусели. Но в нашем климате подобная схема неэффективна: частые перепады температур могут быстро вывести механизм из строя. И потом, вряд ли кто-то согласится ставить машину на подобную парковку: она гарантирует только наличие собственного места, не более того. Даже наземный уровневый паркинг дает намного больше: это и защита от погодных условий, и охрана, и безопасность.

При проектировании инфраструктуры жилых кварталов необходимо учитывать различный характер земель, т. к. это влияет на стоимость проекта. В некоторых случаях даже для одноуровневого поземного паркинга приходится пробивать скалу, что связано с высокими затратами, которые влияют на конечную стоимость машино-места. Кроме того, как отмечает Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс», есть болотистые участки, где заглубление нецелесообразно, например, район Широкая Речка. В связи с этим компания обратилась в МУГИСО с просьбой о выделении участка для строительства наземного паркинга. В других случаях, когда местность не предусматривает свободные площадки вокруг, есть технологичные решения. Так, подземный паркинг жилого квартала на улице Пехотинцев спроектирован с учетом установки специального подъемного механизма, позволяющего размещать два автомобиля на одном месте».

Возведение надземных уровневых паркингов является, конечно, менее затратным, но оно неудачно с точки зрения эстетики и экологии и требует определенных условий, не всегда комфортных для бизнеса. «Так мы занимаем место, на котором при другом условии разместили бы объекты благоустройства или основные строения. Зачастую возникают сложности с размером — такой объект превышает разрешенные характеристики», — отмечает Вячеслав Трапезников.

МНЕНИЕ

Александр Засухин,
генеральный директор консалтинговой компании
«Урал-Гермес»: 

Проблема развития паркингов сегодня наиболее остро стоит в спальных районах города. Ситуацию усугубляет повышение этажности домов и отсутствие запрета на парковку во дворах. Проблема недостатка парковочных мест в центре города во многом обусловлена не малым количеством отдельно стоящих паркингов, которые в принципе не должны строиться в этой части Екатеринбурга, а невыполнением нормативов по парковочным местам. Для торговой недвижимости нормативы носят вполне достаточный характер, для офисной – нуждаются в значительном ужесточении. 

Уровневый паркинг является своеобразным компромиссом при отсутствии возможности постройки подземного. «Мы расположены в центре города, следовательно, объект не может существовать без парковки», — рассказывает генеральный директор ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев. — Многоуровневая парковка — это рациональное использование пространства. Машин на ней можно расположить в разы больше, а себестоимость подобного объекта ниже, чем у подземного паркинга. Не нужно проводить земельные работы, выполнять водоотведение, прокладывать инженерные сети, создавать вентиляционную систему и систему дымоудаления. Открытый многоуровневый паркинг — просто большая конструкция. На том участке, где я мог поставить сто машин, я сделаю, к примеру, паркинг в тринадцать уровней и поставлю восемьсот. Но для нас, конечно же, более эффективен паркинг подземный. Он дороже по себестоимости, но дешевле земли в центре города. Поскольку мы возводились очередями, соответственно не имели цельного видения объекта. И подземные парковки построили там, где смогли, а там, где нет, поставили многоуровневые», — делится опытом управляющий огромным ТРЦ.

Надземные многоуровневые паркинги также являются единственным возможным решением проблемы парковочных мест в районах старой застройки — именно их уже реализуют власти Москвы в спальных районах столицы, таким же путем намерена пойти и администрация Екатеринбурга.

Искусство продаж

Основной способ реализации парковочных мест для девелоперов — продажа их в собственность. Как прокомментировал ситуацию генеральный директор ЗАО «РСГ-Академическое» Виктор Киселев, минимальная стоимость машино-места в Академическом составляет 300 тыс. рублей. «Эта цена в два, а то и в три раза меньше, чем в центре города. Компания сознательно идет на продажу паркингов по цене ниже себестоимости, чтобы решить проблемы парковки в районе. Разработан механизм приобретения машино-места в рассрочку. Кроме того, в большинстве домов есть возможность подняться на этаж проживания прямо из паркинга — это очень комфортно. Отмечу, что такая схема, в конечном счете, более выгодна и для собственников жилья, т. к. наличие паркинга повышает капитализацию их квартир. Убежден, что уже в скором будущем жилье без паркинга станет неконкурентоспособным предложением на рынке. В настоящее время наличие паркинга является преимуществом при выборе квартиры, но не ключевым. Однако в дальнейшем, как я уже сказал, ситуация изменится. Уже через несколько лет квартира с гарантированной парковкой автомобиля будет цениться гораздо дороже», – убежден Виктор Николаевич. Что касается типов паркингов, то это будут и подземные, и, скорее всего, наземные многоуровневые паркинги. Например, в блоке 29.1 Академического спроектирован наземный многоуровневый паркинг.

Пока не все жители Академического могут себе позволить купить паркинг, соглашается директор «РСГ-Академическое». Фактически паркинги строятся «на будущее» – потребители рано или поздно осознают необходимость их использования, и район сможет удовлетворить их запросы.

Паркинги строятся «на будущее» – потребители рано или поздно осознают необходимость их использования

По словам Александра Погончика, для компании, как для застройщика, наиболее эффективна продажа парковочных мест. «К сожалению, темпы продаж паркингов оставляют желать лучшего. В связи с этим мы рассматриваем и альтернативные варианты: сдачу в аренду, длительные рассрочки и так далее. Наличие паркинга является для жителей приятной опцией, однако не может быть решающим фактором для покупки недвижимости», – отмечает он.

В  «ЛСР. Недвижимость» нам сообщили, что машино-места в наземных паркингах компания реализует практически по себестоимости, подземные паркинги — убыточны. Так, место для автомобиля в наземном паркинге в ЖК «Березовая роща» стоит от 281 000 рублей, в паркинге на улице Молотобойцев – от 300 тыс. рублей, в гаражных боксах ЖК «Европейский» от 400 000 рублей, а в подземных паркингах в жилых комплексах «Татищев» и «Зеленый мыс» – от 700 000 рублей.

Однако даже такие цены, невысокие с точки зрения застройщиков, кажутся большими для потребителей. В большинстве случаев покупая квартиру в кредит, покупатели стремятся минимизировать издержки и не считают нужным тратиться еще и на паркинг.

«На продажу паркинга большое влияние оказывает психологический аспект. Помню, был случай: в доме был построен небольшой подземный паркинг, но он простаивал. Затем произошло одновременно два события: продавец значительно снизил цену и запустил программу рассрочки. Не сразу, но машино-места стали покупать. Сначала медленно – соседи обсуждали друг с другом, стоит ли совершать такую серьезную покупку. А когда осталось меньше половины мест и жители поняли, что возможности купить место в этом паркинге больше не представится, а аналогов в районе нет и не будет, то есть, хорошего места им может не хватить, стали активно бронировать места. Вторая половина паркинга была раскуплена очень быстро. Вскоре появились желающие перекупить машино-место – притом гораздо дороже. Так что практика показывает: паркинг – это не только возможность хранить свой автомобиль в надежном, охраняемом и гарантированном месте, но и хороший шанс выгодно вложить средства», – рассказывает Руслан Музафаров.

Перевоспитание

Действительно, повысить привлекательность паркинга для покупателя можно в том числе и с помощью разнообразных программ лояльности для жильцов ЖК. По словам Руслана Музафарова, в марте компания запустила акцию по продаже места для автомобиля в рассрочку без удорожания на выгодных условиях: первоначальный взнос составляет 5% от стоимости машино-места, ежемесячный платеж – всего 10 000 рублей в месяц. Период рассрочки равен трем годам, внести остаток можно в любой момент в течение срока действия рассрочки. «Покажу на примере: стоимость паркинга в ЖК «Европейский» начинается от 400 000 рублей за машино-место. При такой покупке первоначальный взнос составит 20 000 рублей, ежемесячный платеж – 10 000 рублей. По окончании срока рассрочки клиенту нужно будет доплатить всего 30 000 рублей. При этом пользоваться собственным паркингом можно с момента внесения первого взноса. При условии, что аренда машино-места в паркинге стоит около 4000–4500 рублей, выгода очевидна: внося в месяц чуть больше, чем стоимость аренды, покупатель сразу получает парковочное место в собственность», – рассказывает коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал».

Подземные паркинги в жилых комплексах «Атомстройкомплекса» эконом- и комфорт-класса стоят от 400 000 рублей, в сегменте «бизнес» и «комфорт» стоимость может доходить до 1 млн рублей. Сейчас в компании действует программа скидок на паркинги, причем как на готовые, в сданных жилых кварталах, так и на строящиеся. Например, в ЖК «Северное сияние», который возводится в центре Уралмаша, при покупке квартиры на подземный паркинг дается скидка до 100 000 рублей.

Однако для того, чтобы в корне изменить ситуацию, одних только маркетинговых мер недостаточно — прививать культуру пользования автомобилем придется в том числе и запретами. «Мы делали и будем продолжать делать закрытые дворы, чтобы машины не заезжали, ну если только на время для разгрузки вещей. Дворы предназначены для отдыха жильцов и прогулок с детьми. Все внутренние проезды мы заранее минимизируем. Наша задача – сделать двор максимально комфортным для жителей дома, для автомобилей предусмотрены паркинги», —говорит Валерий Ананьев.

 «Культуры парковки и понимания, что это платная услуга, у людей на сегодняшний день нет, – сетует Вячеслав Трапезников. – Необходим принудительный комплекс мер по внедрению цивилизованного паркования как института. И первый шажок, который администрация сделала, – введение в центре города платной парковки. Она качественно улучшила движение в центре. Такую практику нужно развивать, необходима программа по исключению паркования на зеленых зонах и на нетвердых площадках в каждом районе. У человека своей парковки нет, он ее не купил и не считает нужным платить за нее. И он начинает забираться на близлежащий газон. Если это будет строго наказуемо, то автомобилист начнет планировать траты. Он будет понимать, что мало купить квартиру и машину, нужно купить парковочное место или заплатить за аренду в паркинге. Во всем цивилизованном мире владение машиной в мегаполисе — дорогое удовольствие. И пока мы к этому не придем, все будет плохо. Застройщики будут пытаться любыми силами уклониться от строительства подземного паркинга, так как это чистые убытки, а граждане будут бросать машины где попало и сотнями тысяч тонн вывозить грязь на дороги», – подытоживает эксперт. 

Во всем цивилизованном мире владение машиной в мегаполисе — дорогое удовольствие

«Обострение транспортных проблем в городе и ужесточение правил парковки в отдельных районах города может привести к изменению спроса на рынке гаражей и парковочных мест в среднесрочной и долгосрочной перспективе», – делает прогноз аналитический отдел УПН. Пока же, к сожалению, существующие сложности с парковкой во многих районах города и введение платы за стоянку в центре Екатеринбурга не повлияли на ликвидность рынка.

 

Текст: Таис Жангарина

Материалы по теме

Комментарии