24 июля 2015
Нужен ли риэлтор?

Агентства недвижимости, Екатеринбург

Нужен ли риэлтор?

Своего первого риелтора я не видела и не слышала в течение шести месяцев после того как мы заключили договор. Она выставила мою квартиру в публичные базы и перестала подавать признаки жизни. Квартира, разумеется, не продалась. Мой второй риелтор фактически помог подделать документы для получения ипотеки и, используя личные связи, ускорил и удешевил процесс оформления сделки. Оба раза, заказывая услугу риелтора, я представляла ее себе как-то иначе. Второй опыт, что уж скрывать, ожидания превзошел.

 

Профессионализм vs личные качества

– Человеческий фактор в работе риелтора действительно есть и  играет немаловажную роль, – соглашается Елена Мяло, директор ЦН «Северная Казна». – Но я категорически не согласна, что это – главное. Например, я сотрудничаю с одним банком с 2003 года и не могу сказать, что, входя туда, открываю дверь пинком ноги. Да, где-то можно зайти к знакомым, поздороваться, и вас пропустят без очереди, сделают скидку. Но грамотный риелтор должен знать не сотрудников банка или регистрационной палаты, а стандарты работы с этими организациями. Ведь сегодня ваш знакомый работает здесь, а завтра его могут уволить, или повысить, или он уйдет в отпуск. Что тогда?

И все же суть профессии риелтора россиянами так до конца и не понята. Сами представители профсообщества называют себя «юристами, продавцами, психологами в одном лице», а у клиентов нередко складывается ощущение, что обязанности продавцов недвижимости не тянут и на одну профессию.

– Профессия риелтора сильно дискредитирована, – соглашается Павел Федотов, руководитель проекта «Новостройки Урала». – Многие думают, что продажей квартир по совместительству занимаются воспитатели из детских садов или торговцы с рынка. Возможно, когда-то так и было. Плеяда настоящих профессионалов, использующих в работе установленные алгоритмы и навыки, которым люди доверяют в прямом смысле самое ценное – свою недвижимость и которые отрабатывают свое вознаграждение, только начинает формироваться.

– Все проблемы идут с кадровой политики, принятой за норму в большинстве агентств недвижимости, – считает Никита Словиковский, основатель проекта «Драже». – Принцип «набрать, кого попало, и кто выживет, тот риелтор» жив и по сей день. В итоге девять из десяти молодых риелторов выжигают рынок и уходят из профессии через полгода, оставляя за собой пепелище, а один становится профессионалом. Разумеется, такое не во всех агентствах. Я знаю компании, которые используют рекрутинговые агентства для того, чтобы привлечь к работе профессионалов из других сфер, смежных с профессией риелтора.

 

Выгода vs риски

Понятно, что сотрудничество с плохим риелтором, бессмысленно и даже накладно. А вот игнорирование услуг профессионала может обернуться убытками. Первое, в чем ошибаются собственники квартир, продающие их без риелтора, – это определение стоимости, уверен Павел Федотов. Они смотрят рекламные объявления с аналогичными объектами и делают, исходя из этого, вывод о цене своей недвижимости. А потом не могут продать. Работа настоящего риелтора начинается с профессиональной оценки и формулировки правильного, продающего предложения.

– Я вообще считаю, что собственникам жилья лучше не присутствовать во время просмотров их жилья потенциальными покупателями, – говорит Павел. – Этим должен заниматься посредник – риелтор. Эмоции, которые испытывает собственник при продаже, обычно только вредят делу. Если он сильно любит свою квартиру, то не хочет ее продавать, – и это чувствует покупатель. Если не любит, то хочет поскорее сбыть ее с рук, и покупатель тоже это чувствует. И только риелтор может спокойно и грамотно презентовать объект.

Когда покупатель найден, задача агента – в контроле над юридической грамотностью документов и финансовой защищенностью клиента. Обойтись без риелтора, по мнению эксперта, можно разве что в случае с простой, одноступенчатой сделкой. При альтернативной сделке, когда нужно состыковать несколько звеньев, только на свои силы собственнику рассчитывать опрометчиво.

– Сейчас, в кризисный период, участились случаи мошенничества, – говорит Павел. – Люди пытаются оформлять ипотеку на поддельные документы, продают квартиры с обременениями, которые потом могут отсудить родственники или забрать коллекторы. Грамотный риелтор обязательно должен проверить сделку на чистоту. Например, у нас бывали случаи, когда мы вызывали милицию и мошенников задерживали прямо в нашем офисе.

– Граждане, работающие без риелтора, почти никогда не запрашивают в паспортном столе справку о том, кто выбранную квартиру продавал и покупал, и сильно при этом рискуют, – рассказывает Марина Сергеева, частный риелтор с 20-летним стажем, но не аккредитованный в УПН. – Просто потому, что им ее не дадут, – запросить справку может только собственник или риелтор, используя личные связи. А это – гарантия того, что по купленному вами объекту не появятся лица, желающие сделку оспорить.

Конечно, от противоправных действий никто не застрахован. Елена Мяло вспоминает прошлогоднюю нашумевшую в Екатеринбурге историю, когда преступникам почти удалось получить кредит на квартиру по поддельным паспортам, – это обнаружили в последний момент. А до того риелтор, служба безопасности банка, андеррайтер и регистратор в регпалате ничего не заметили. Если бы такая сделка совершилось, было бы непонятно, кто виноват и кто понесет ответственность перед клиентом. Все?.. Обычно, если сделка прошла с нарушениями, клиент может рассчитывать на привлечение агентства недвижимости к ответственности и компенсации убытков, но только в том случае, если вина риелтора будет доказана в суде.

– Сейчас активно внедряются электронный документооборот и электронные услуги, – рассуждает Елена Мяло. – Иногда мне кажется, что, когда мы работали «вручную», ошибки случались реже – ведь при автоматизации и компьютеризации к человеческому фактору добавляется еще и вероятность технических сбоев: компьютер может зависнуть в момент оформления документа, электричество может выключиться и т. д.

 

Цена vs ценность

Марина Сергеева, кстати, уверена, что частные риелторы чистоту сделок проверяют гораздо эффективнее:

– Это и понятно, ведь поток клиентов у нас меньше. Крупное агентство работает с большим объемом документов, сразу по нескольким объектам, и может не заметить ошибку. Частный риелтор – как семейный доктор – знает о вас все, согласовывает с вами цену в индивидуальном порядке и вообще уделяет вам гораздо больше внимания. Что касается гарантий его ответственности перед вами, то они точно такие же – ведь договор с частником вы заключаете точно так же, как и с крупной риелторской фирмой.

Другие участники рынка индивидуальное ценообразование не поддерживают. В городе действуют рекомендации Уральской палаты недвижимости, которые следует соблюдать риелторам и согласно которым средний размер вознаграждения составляет 80–100 тыс. рублей. По словам Елены Мяло, появление новых игроков, применяющих демпинг, всегда вызывает большое возмущение в профессиональном сообществе.

– У клиентов складывается ощущение, что услуга риелтора оплачивается чрезмерно,а в действительности, я считаю, она оплачивается  соразмерно выполненным услугам и ценовой политике на рынке риелтрского  бизнеса, – уверена Елена. – Когда вы приходите за услугой к юристу, вы не возмущаетесь тем, что отдельно оплачиваете первую консультацию, отдельно – помощь в составлении заявления, отдельно – его участие в суде, а в случае победы отдаете процент от выигрыша. Вознаграждение риелтора включает в себя целый ряд аналогичных действий. Беда в том, что зачастую клиенты не уведомлены, чем занят их риелтор, что конкретно он делает для того, чтобы провести сделку. В нашем агентстве мы всегда осуществляем ежедневную и еженедельную отчетность, причем в устной и письменной форме: сколько звонков было совершено, на какие вопросы риелтор ответил. Клиенты видят, что работа идет постоянно, даже тогда, когда нет просмотров, поэтому не имеют претензий к сумме вознаграждения. Более того, дополнительно преподносят цветы, оставляют благодарственный отзыв, рекомендуют знакомым.

– Если клиент получает выгоду большую, чем составил размер комиссии агентства – то такая услуга всегда будет актуальна и востребована, – резюмирует Никита Словиковский. – Причем, выгода может быть материальной, а может быть просто сервисом. Конечно, риелторская услуга не прозрачна, ценность ее не видна с первого взгляда и в каждом агентстве она в чем-то уникальна. Я рекомендую прежде, чем принимать решение о выборе посредника, пройти 5–6 агентств недвижимости, посетить консультации в каждом из них, и потом уже принимать решение исходя из конкретных плюсов и минусов конкретного специалиста, который с вами общался.

Выходит, что главное в работе с риелтором, вовремя определить: хороший перед вами специалист или все же воспитатель из детского сада, торгующий квартирами по совместительству. К сожалению, на рынке пока достаточно и тех, и других.

 

ОПРОС

Валентина Орнат, главный редактор ИД «Мегаполис»:

– В прошлом году я разменивала одну большую квартиру на две поменьше. Обратилась за помощью к риелтору, просто потому, что у меня не было времени заниматься этим самостоятельно. Обратилась в крупную риелторскую компанию, широко известную в Екатеринбурге. Ввиду того, что на этом рынке я являюсь экспертом, чувствовалось, что компания стремилась продемонстрировать мне высший класс в работе и провести образцово-показательную сделку, чтобы произвести впечатление. За стандартное для города вознаграждение в 100 тысяч рублей мне продали за оговоренный срок в 45 дней старую квартиру. Стоит отметить, что объект был сложным – необходимо было узаконить перепланировку, получить согласие на продажу от сына, который на момент сделки находился в другой стране. Риелтор все организовывал, причем, официально (без взяток и связей), мне сообщали только время, когда нужно подъехать к нотариусу или в регпалату – я подъезжала и сразу, без очереди, заходила в кабинет. Раз в неделю мне присылали письменный отчет о проделанной работе. В целом я осталась довольна сотрудничеством, хотя, подозреваю, будь я человеком с улицы, отношение было бы другое.

 

Максим Курганов, музыкант:

– Я дважды имел дело с риелтором. Первый, из известной в городе компании, просто взял с меня деньги и ничего не сделал. Я сам нашел покупателя на свою квартиру, сам выбрал новую. И даже документы оформлять пришлось самостоятельно – риелтор «забыл», что квартира находится в здании, признанном памятником архитектуры, мы со вторым участником сделки сами бегали с согласованиями по инстанциям. Второй раз выбрал риелтора по рекомендации знакомых. У него везде свои люди, в том числе и в банке, которые помогли мне подготовить документы для оформления ипотеки, а потом еще и плату за страховку ощутимо понизили. При этом оплата за его услуги – вдвое меньше, чем в среднем по рынку.

 

Ксения Втулкина, фрилансер:

– Услугами риелтора первый раз я воспользовалась около пяти лет назад, когда мы на семейном совете решили разменять родительскую «трешку» на две квартиры поменьше. Специалиста выбирали долго и тщательно, по рекомендациям друзей и знакомых. Встретились с риелторами трех-четырех разных агентств. Где-то не понравилась ценовая политика, где-то – сам специалист не вызвал доверия. Но наша Наталья сразу произвела приятное впечатление: она была объективна и не обещала невыполнимого, а кроме того ее комиссия не выливалась в астрономическую сумму – всегда можно было поторговаться. В итоге первую квартиру мы продали за три недели. Так и повелось в нашей семье: с Наташей все сделки проходят быстро и без проблем. Мы называем ее нашим семейным риелтором.

Текст: Валентина Озорнина

Материалы по теме

Комментарии