03 апреля 2015
Надежность застройщика – ключевой критерий выбора покупателя 2015 года

Надежность застройщика – ключевой критерий выбора покупателя 2015 года

Надежность застройщика – ключевой критерий выбора покупателя 2015 года

2 апреля в БЦ «Президент» состоялся первый пресс-завтрак «Главные вопросы недвижимости», организованный журналом «Мегаполис. Все о недвижимости». Эксперты и участники рынка выступили на тему «Надёжность застройщика – ключевой критерий выбора покупателя 2015 года».

Участники:

 

Патко Сергей Викторович,
начальник отдела выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию Администрации г. Екатеринбурга;



 

Ананьев Виктор Валерьевич,
директор по развитию компании
"Атомстройкомплекс";
 

 

 

 

Музафаров Руслан Рамильевич,
коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»;
 

 

 

Скорин Александр,
руководитель отдела маркетинга и рекламы
девелоперской компании “Уралобувь”;

 

 

 

Осинцев Алексей Юрьевич,
директор по развитию федерального
агентства недвижимости «Этажи-Екатеринбург»;

 

 

 

Дударева Анастасия,
заместитель гендиректора УК «AVS Девелопмент»;





 

Шварц Борис Эдуардович,
директор ГК «Виктория»;



 

 

Модератор: Вячеслав Трапезников, 
исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала».




 



Вячеслав Трапезников:
Итак, меня зовут Вячеслав Трапезников, мне поручено модерировать сегодняшнее мероприятие. Сегодняшний пресс-завтрак посвящен надежности застройщиков и тем актуальным вызовом, которые сегодня стоят перед покупателями. Несмотря на это я хотел бы начать со знакомства, потому что даже я, к сожалению, не всех лично знаю, кто сегодня присутствует. Я предлагаю участникам начать с того, чтобы буквально в течение одной минуты и двух-трех реплик задать тон дискуссии и, в общем, сказать самое главное, о текущем состоянии рынка и основных вызовах, которые перед нами стоят. Я предлагаю двигаться по часовой стрелке, начиная с Александра Скорина, и дать тем самым возможность Вите Ананьеву позавтракать. Итак: вводная часть, две-три фразы о том, что представляется вам самым важным сегодня.

 

Александр Скорин, «Уралобувь»:
Наша компания возводит сейчас микрорайон «Университетский» - это комплексное освоение территории в районе Втузгородка. На наш взгляд, сейчас самое важное для застройщика в тактическом смысле – подготовиться к новому характеру продаж. Вместо скоростных продаж сегодня появилось больше длительных, вязких продаж. И переформатирование, перенастройка отделов продаж застройщика – один из главных вызовов.

 

Анастасия Дударева, «AVS-Девелопмент»:
В настоящий момент мы реализуем наш первый проект на рынке жилой недвижимости – это жилой комплекс «Монте-Кристо», расположенный на ул. Фурманова — Московская, в центре города. И в планах выход в районе Химмаша с жилой застройкой, а также строительство малоэтажного жилья в пригороде Екатеринбурга. Для нас рынок жилой недвижимости в 2014 году только открылся, до этого занимались коммерческой. Соглашусь с коллегой, продажи изменились в плане того, что например, на уровне рынка жилья комфорт и бизнес класса, на который мы зашли, минимально было участие банков и агентств недвижимости для нас. Продажи были прямые от застройщика покупателю. Сейчас мы столкнулись с тем, что нам требуется больше внимания со стороны партнеров по рынку – агентств недвижимости. Также больше внимания мы начали уделять именно финансовым схемам: не только нашим предложениям по рассрочке, но также и кредитным программам банков. Причем здесь уже не только ипотека, потому что покупатели в меньше степени склонны брать долгие кредиты. Они сейчас начали рассматривать кредиты с меньшим сроком для того, чтобы снизить риск, который сейчас есть, - это риск потери работы, риск снижения зарплаты — все оценивают свои возможности, в первую очередь, в краткосрочной перспективе.

 

Руслан Музафаров, «ЛСР-Недвижимость»:
Мы являемся федеральным игроком, стабильно входим в пятерку федеральных компаний по стройке по всей России, бывает, попадаем в тройку. В Екатеринбурге мы постоянно в тройке лидеров находимся. Строим много, продаем много, повышаем качество. Как я уже говорил, этот год мы точно запланировали как год качества, работаем именно над скоростью, качеством и прозрачностью работы нашей компании для клиентов. Все инструменты, которые были перечислены коллегами, мы над ними конечно же работаем, но прежде всего видим выход из кризисной ситуации в продукте, в том, чтобы квартиры и дома строились в срок и даже раньше, передавались с качеством, которое восхищает клиентов.

 

 

Вячеслав Трапезников:
Это новая, интересная миссия для Екатеринбурга – качество, которое восхищает. Это надо взять на карандаш.

 

 

Алексей Осинцев, «Этажи»:
Мы открыли первый моно-офис в Екатеринбурге площадью в 650 кв. м и с количеством риэлторов 150 человек, со структурой продаж как компании с дистрибьюцией. Имеем опыт продаж в 36 городах России и на сегодняшний одна из важнейших целей – перенять и внедрить опыта работы с застройщиками по продаже новостроек в городе Екатеринбурге. На сегодняшний день этот опыт уже имеет успешные результаты.

 

Вячеслав Трапезников:
Слушайте, я Вас заставлю про успешные результаты рассказать чуть попозже, чтобы это не было лозунгом и рекламой.

 

 

Сергей Викторович Патко:
Администрацию я представлять не буду, так как мы все хорошо знаем, что это за организация. Мы конечно тоже обеспокоены ситуацией на экономическом рынке в стране и на строительном рынке в особенности. В первую очередь мы боимся, как бы эта ситуация не отразилась на проблеме так называемых обманутых дольщиков. Важно, что хотелось здесь отметить, - в данной ситуации повышается ответственность не только девелоперов, но и в первую очередь ответственность самих граждан, которые заключают договоры. Быть более внимательным, быть более осмотрительным, а как это сделать, я думаю, мы и попробуем установить в ходе дальнейших наших обсуждений.

 

Вячеслав Трапезников:
Виктор Валерьевич, предвосхищу ваше выступление с вашего разрешения. «Атомстройкомлекс» сделал несколько публичных заявлений за последний месяц. Сначала в декабре было заявление о сокращении плановых объемов ввода, потом были заявления, что все будет идти по плану и сдавать в срок. Вот сейчас начало апреля, закончился первый квартал. Какова актуальная ситуация?

 

Виктор Ананьев, «Атомстройкомплекс»:
С цифр тогда начнем, раз про «Атомстойкомплекс», про заявления… В прошлом году мы построили и ввели больше 300 тысяч кв. м. Это абсолютный рекорд, такого года никогда прежде не было. Жилой фонд всего Екатеринбурга начала века был, по-моему, 700 тыс. кв. м. То есть цифры по прошлому году были гигантские. Относительно вот этих цифр, конечно, сейчас будет снижение. Прошлый год был рекордным. В этом году кризисные явления есть, но глубину и силу этих явлений мы предсказать не можем - мы не эксперты, и нет такого человека, который точно знает, как будут развиваться события. Поэтому надо работать, а паники нет точно. Есть определенное снижение, но снижение до 150-200 тыс. кв. м. – это не снижение, это очень серьезный результат. Эти метры еще все надо построить и ввести. По ситуации на рынке хочу сказать следующее. Я считаю, как здесь уже говорилось, все большую и большую роль будет играть качество, и причем не только качество отделочных материалов, а именно качество самого продукта, насколько он правильно сделан, насколько удобно запроектирован. Моя позиция в том, что 80% экономии в проектировании — главное правильно запроектировать, чтобы оно попало в рынок, чтобы нашло покупателя, чтобы было удобным. Кризис – это достаточно неплохо, он отсекает бездумные проекты, когда застройщик становится просто производителем сотен тысяч квадратных метров, придерживаясь логики «Надо штамповать квадратные метры, чтобы больше денег заработать». Кризис хорошо в том плане, что проекты становятся более продуманными и для людей, я бы так сказал.

 

Борис Эдуардович Шварц, ГК «Виктория»:
Мы не наблюдаем снижения интереса к продуктам, которые выпускаем — охарактеризую их как продукты с оптимальным соотношением цены и качества. К ценообразованию мы всегда подходили в достаточной степени разумно и лояльно с точки зрения привлечения клиентов. Сегодня мы строим запланированные проекты. Да, действительно, есть определенная проблема с банками, но эти проблемы постепенно урегулируются, так как государство понимает, что строительство жилья – одна из кредитных отраслей, которую ни в коем случае нельзя оставить без внимания. Мы наблюдаем, что это внимание не ослабевает. Группа компаний испытывает скептический оптимизм, я бы сформулировал это так. Действительно, очень многое сегодня зависит от себестоимости продукта. Для того, чтобы сохранить заявленные темпы строительства и в то же время не оказаться в повальных убытках, необходимо очень серьезно работать с себестоимостью без потери качества. Это момент и основной аспект, на который сегодня направлены основные усилия группы компаний. Действительно, соглашусь с Виктором, что очень много зависит от проектов: от продуманности планировок, от формата того жилья, которое выпускается на рынок сегодня. При достаточно осторожном спросе с точки зрения частных инвесторов, это выходит на первый уровень. Ну и качество, конечно. Это во главе угла всегда, а сегодня в особенности.

 

Вячеслав Трапезников:
Итак, мы представились, сказали общие слова, сказали про восхищение клиентов. Я на самом деле ждал, что кто-нибудь обозначит основные вызовы, но все побоялись, поэтому я возьму эту роль на себя. Нам достоверно известно на сегодняшний день, что прогноз от трех крупнейших федеральных банков, которые образовывали ипотеку первичную как рынок, – сокращение на 50-60 %. Этот прогноз был еще подготовлен в четвертом квартале прошлого года, он сейчас может корректироваться с учетом новых программ, но так или иначе актуальное состояние ипотеки первичной – это сокращение до 50%. Снижение индекса потребительских настроений и готовность к крупным покупкам тоже не менее чем на 50% снизились. В ведомстве была информация и на РБК была информация, что этот процент даже больше. У нас на рынке 3 млн. складских запасов, то есть объем незавершенки, который стремительно тухнем, если его не достраивать. На них совершенно нет проектного финансирования или оно носит спорадический характер. Это я набрасываю для того, чтобы следующий раунд нашего обсуждения был не таким духоподъемным. Программа ипотеки, которая с большой помпой была анонсирована и заработала вроде бы недели две с половиной назад, де-факто сегодня не заработала. Заявки принимаются по ней, обсуждения идут, но вот вчера мы обменивались информацией – пока ни одного рубля по программе субсидированной ипотеки не выдано. Это не значит, что их не будет выдано потом, но пока ни одного нет. Очень важный сигнал мы получили буквально вчера – официально остановлен первый дом в Екатеринбурге. Не в Свердловской области, а в Екатеринбурге официально объявлено о прекращении, заморозке строительства первого дома некрупной компанией, но и не маргинальной. Речь не идет о многоквартирниках на землях ИЖС. На 20-30 % (это консенсус-мнение ) выросла себестоимость строительного производства в связи с санкциями и проблемами с импортозамещением и ростом курса доллара. И еще очень важная вещь, о которой мы вслух не говорим, но не признавать эти вещи нельзя. Для многих компаний, которые активно инвестировали в освоение перспективных территорий в последние два-три года, на сегодняшний день эти инвестиции повисли очень серьезным грузом на балансах. Эти проекты известны, они в большей или меньше степени анонсированы. Очевидно, что в этом году они не начнут приносить встречный денежный поток, возможно и в следующем тоже, и эти замороженные по сути инвестиции будут серьезным вызовом для компаний и будут серьезно давить на их баланс и на их денежный поток, в том числе и на их способность выполнять текущие обязательства по застройке реализуемых домов.
Итак, я взял на себя смелость выделить главные факторы. Мне представляется, что ответ на вопрос «мы будем повышать качество, именно из-за этого у нас все хорошо» является неполным. Он не отвечает на все те вызовы, которые объективно существуют. Я хочу предложить второй круг обсуждения, и предложить нашим спикерам с учетом тех вызовов, что я назвал, ответить на вопрос: а что мы будем делать, чтобы гарантировать выполнение обязательств перед текущими нашими дольщиками – ведь основная тема нашей дискуссии это надежность. Это первый тезис, и сразу же предлагаю отвечать на вопрос: что мы можем сделать, чтобы предвосхитить волнообразный рост обманутых дольщиков в отрасли в целом? Я предполагаю, что тут не одна администрация должна пытаться отвечать на этот вопрос. Я знаю, что дискуссии ведутся и на уровне администрации, и на уровне областного Минстроя. Что отрасль может предложить для превентивной работы по предотвращению появления обманутых дольщиков? Предлагаю в том же порядке высказаться, коллеги, если готовы.

Александр Скорин:
Вопросы, которые подняты, носят глобальный уровень, и отвечать с позиции отдельной компании достаточно сложно. В то же время важно добавить, что компании находятся в разном положении. Сложнее сейчас компаниям, у которых объекты находятся в начальной стадии строительства в силу как раз сказанных ранее причин. Относительно более спокойно себя чувствуют компании, у которых на руках есть объекты, введенные в эксплуатацию в конце 2014 года. Мы сейчас наблюдаем, что на рынке спрос не падает, и количество обращений в компании не снизилось. Мы, наверное, констатируем формирование отложенного спроса, когда потребители либо будут приобретать готовое жилье, либо в ожидании изменения макроэкономической ситуации отложат до более удобного момента для совершения покупки. Вязкость продаж, о которой я говорил, удлинение цепочек… как бороться с этими вызовами? Ответ, наверное, будет банальный: продолжать повышать качество. Кроме того, хотел обратить внимание на еще один вызов, который существует в отрасли: определенная фокусировка отрасли на объектах класса эконом. Если посмотреть объемы существующего потенциального предложения, находящегося в разных стадиях строительства, с учетом апартаментных комплексов в границах локального рынка Екатеринбурга, мы увидим 3 млн. кв. м. в разных стадиях, из которых по меньшей мере 60 % - это жилье эконом-класса, а порядка 30 % - жилье класса комфорт, но учитывая плавающую границу между классами мы считаем, что порядка 80 % всего жилья – это жилье класса эконом. На наш взгляд, имеет место определенный перекос в предложении, который тоже необходимо учитывать в создании новых проектов. Ситуация, когда можно было работать по стратегии «Следуй за лидером, делай как все», мне кажется, становится опасной. Изменение стратегии – одно из действий, которое может сделать застройщик сейчас.

 

Вячеслав Трапезников:
Я спровоцирую. Дискуссию сделаю еще более предметной. Ваша конкретная компания в последние полгода что сделала для того, чтобы предвосхитить риски возможности невыполнения? С учетом того, что Вы сказали: вязкие продажи. В переводе на русский язык: вы получали, условно говоря, 100 млн. в месяц, а стали получать 100 млн. минус Х. Интерес сохранился, кэш упал. Что мы делаем в этой ситуации? Вопрос ко всем.

 

Александр Скорин:
Я могу сказать с уровня продаж, потому что говорить в целом по финансовым потокам компании я не готов. К работе по совершенствованию мы приступили загодя, в частности, внутри нашего отдела продаж ввели программу СRМ и проводим обучение наших сотрудников на другом уровне.
 

 

Вячеслав Трапезников:
Анастасия, сколько человек уволили в вашем отделе?
 

 

 

Анастасия Дударева:
В нашем отделе не был уволен ни один человек. В первую очередь внимание в компании обращено на маркетинг и продажи и на комплексное рассмотрению проектов. Большее внимание уделили именно бюджетированию проекта, были сформированы в конце 2014 года несколько планов развития ситуации. Один из них заключался в том, чтобы в случае снижения обращений, продаж мы могли за счет генерирования своего финансирования могли завершить строительство проекта. Наш проект находится на завершающей стадии, здесь ситуация более или менее спокойная. Наша компания имеет такую возможность, так как мы входим в крупный холдинг, и в случае необходимости другие проекты компании могут поддержать и профинансировать.

 

Вячеслав Трапезников:
Сколько новых проектов вы начали за последние девять месяцев?

 

 

 

Анастасия Дударева:
Мы не входили в строительство, сейчас идут внутренние работы.
 

 

 

Александр Скорин:
За последние 9 месяцев мы начали возведение одного жилого дома в рамках проекта микрорайона «Университетский» - дом высокого класса «Коперник». Общая площадь его строительства составить около 15 тыс. кв. м. Сейчас он находится на уровне 5 этажа, строительство идет, проект зафинансирован. Компания «Уралобувь» в 2014 году сдала и ввела в эксплуатацию дом высокого класса «Ломоносов» общей площадь 50 тыс. кв. м.

 

 

Вячеслав Трапезников:
Дом финансируется собственными средствами или кредитом?
 

 

 

Александр Скорин:
Не могу прокомментировать.
 

 

 

Руслан Музафаров:
По поводу вызовов, мы как раз вызовы очень любим, прямо живем этими вызовами и стараемся их предвосхищать. У нас есть ответы практически на все вопросы, что вы озвучили. Например, у нас есть хороший интересный проект на ЖБИ, это жилой комплекс «Рассветный». У третьего дома возведена коробка, он укутан полностью утеплителем, остеклен, мы уже начали приступать к окраске фасада, внутренняя отделка давно идет, запускаем тепло. Он стартовал в продажах только в октябре прошлого года, соответственно, выбор очень большой, потому что дом на несколько десятков тысяч кв. м. Дом сдается осенью и при этом он высочайшей степени готовности. Сейчас это просто хит продаж. Люди приходят в отдел продаж на стройплощадку. Про отдел продаж на стройплощадке, про партнеров наших, про риелторов и банкиров я не говорю – они все тоже там находятся. Клиент приходит и сразу видит все сам: дом с застекленными окнами, которые блестят на солнце. Никаких рисков нет. А насчет предвосхищения – он знает, что садик в этом микрорайоне будет построен даже раньше, чем этот дом. Садик строится, и у него плановая сдача в августе этого года. Заказчик – муниципалитет. Это на самом деле круто, когда большой садик на 350 мест будет построен раньше, чем дом, и ты гарантированно знаешь, что твой вопрос с детьми будет решен. Напротив находится известная на весь город гимназия.

 

Вячеслав Трапезников:
Построить половину дома за счет собственных средств – это та стратегия, которую вы выбрали в прошлом году?
 

 

Руслан Музафаров:
Это на самом деле наша базовая стратегия. Она разветвляется на разные элементы. Первый элемент – строим быстро, за свои средства, дольщиков привлекаем уже ближе к концу, причем массово. Люди хорошо на это реагируют.

 

Вячеслав Трапезников:
Эта стратегия дает премию к рынку?

 

 

Руслан Музафаров:
Раньше премию мы брали, сейчас нам объемов достаточно. Наше финансовое состояние позволяет нам давать шикарные рассрочки на таких конкурентных, бронебойных, зубодробительных условиях. 30% - трешка, 40% - двушка, 50% - однушка, первый взнос без удорожания, дальше просто по 20 тыс. рублей в месяц, все остальное в конце, либо осенью, либо даже летом следующего года. Можете продать свою комнату или однушку, либо взять на остаток ипотеку в долевку. Ипотека будет еще более комфортная и доступная. Можно прямо сейчас, имея небольшой вклад, вступить в долевку, а через год все вопросы закрыть и получить квартиру.

 

Вячеслав Трапезников:
Алексей Юрьевич, вы ведь не застройщик, вы риелтор. У меня для вас персональная провокация. Я лично 12 лет пытался работать с риелторами. И всегда неудачно. И есть одна причина: риелтор не в состоянии гарантировать денежный поток. В этом причина, почему большинство застройщиков держат свои отделы продаж. Вы амбициозная компания, громко зашедшая на рынок, с серьезными заявлениями и намерениями. Как вы будете отвечать на этот вызов?

 

Алексей Осинцев:
Мы уделяли внимание этому вопросу, в течение, как минимум, трех лет — с момента основания офиса в Екатеринбурге. За этот период у нас собрана вся статистика нашей полезности для компаний, которые с нами работали, работают и, я надеюсь, будут работать дальше. На что влияет риелторская компания? Мы ставим, разумеется, выполнимые обязательства. Если основной объем работы с девелоперами у нас формируется на программах трейд-ина, а это означает, что мы берем квартиры на продажи на 60 дней и за этот период обязуемся их продать. Статистика за последний период составляет примерно вилку от 67 до 83 %. Это значит, что за указанный период, который я считаю разумным и реальным, мы успеваем продать вторичку и тем самым обеспечиваем застройщика теми деньгами, которые необходимы для строительства. С такой именно вероятностью мы позволяем уменьшать объем, который застройщик предполагает продавать через длинные рассрочки, тем самым беря на себя бремя невозврата кредитных средств и перекладываем их на ответственность и на решения собственников квартир, которые нам доверяют. Почему мы сейчас еще сильнее акцентируем свое внимание на трейд-ин? Опять аналитика. Если до конца 2014 года доля людей со вторичным жильем, приходящим в отделы продаж, составляла 35-40%, из них конвертация в реальные сделки составляла 10-12% у компаний, где этот инструмент работал на уровне системности, то при уменьшении возможности использовать ипотеку с начала этого года, каждый месяц дает прирост 2-3% к доле конвертации в сделки. Это значит, что за первые три месяца этого года этот продукт у системных компаний мог давать до 17% конвертации. И по нашим прогнозам в рамках 36 городов России эта доля вырастет до уровня 25%. А что такое четверть денег, которые с вероятностью 83 % будут поступать в казну застройщика? Это значит, что на эту сумму может быть уменьшено плечо тех рассрочек, которые застройщик предлагает сделать. Более 52% населения покупает новостройки. Раньше эта цифра была значительно ниже. Появился трейд-ин, появилась некая статусность надежности, все больше риелторского сообщества проходят глубокие обучения у застройщиков, проходят аттестацию, причем это регулярная аттестация как внутри компании, так и со стороны застройщиков. Там, где канал продажи - через риелторское сообщество, мы видим, что из 100 % тех, кто приходит к нам купить что-либо, порядка 30% изначально надеялись на надежную вторичку, но переключались на новостройки. Об этом нам говорит наш анализ.

 

Вячеслав Трапезников:
Сергей Викторович, перед вами тоже не совсем стандартные вызовы. По утрам четверга я вангую: приходит в ваш департамент гражданин и начинает плакать. Вот, вы же дали «Рубикон Аэроинвесту» разрешение на строительсто (поскольку обнародовано название, я считаю себя вправе его использовать). Вы же виноваты, что мы теперь без крыши над головой. Публика у нас склонна винить администрацию почти во всех проблемах, так или иначе возникающих на строительном рынке.

 

Сергей Викторович Патко:
Действительно, такие настроения у нас в обществе есть. Администрацию очень часто пытаются обвинить в том, что прекратилось строительство того или иного объекта, либо застройщик обанкротился, либо построил не там, где хотелось, либо не то, что нужно. В разрезе добросовестности и надежности застройщиков на первый рубеж выходят факторы срока строительства и качества. Качества с точки зрения сроков и с точки зрения исполнения всех необходимых проектных решений, технических норм и СНИПов. Администрация города и вообще органы муниципального образования сегодня находятся в достаточно зажатой с точки зрения требований законодательства ситуации, с точки зрения маневров и влияния на ту или иную ситуацию по ограничению строительства. Сегодня достаточно четко разведены функции муниципальных и государственных органов. У нас есть экспертиза, которая проверяет проекты, государственный строительный надзор, который следит за качеством, и у нас есть органы, выдающие разрешение на строительство. Это разделение во многом детерминирует те функции, которое реализует администрация. И сегодня в отношении обманутых дольщиков мы можем только наблюдать и информировать. Это касается строительства на землях ИЖС многоквартирного жилья и списка недобросовестных застройщиков. Мы говорим, что не нужно заключать договоры без предварительной проверки. Не нужно идти на поводу низких цен, которые не соответствуют рынку. Мы об этом говорим постоянно. В конечном счете, заключая договор, физическое лицо становится участником гражданско-правовых отношений и в соответствии с законодательством несет ответственность самостоятельно. Не предприняв разумных действий на стадии заключения договора, неправильно обвинять администрацию в том, что случилось. Безусловно, есть программы, работа ведется. Граждане с «Рубикона» к нам приходят, звонят каждый день, но мы надеемся, что ситуация там выправится.

 

Вячеслав Трапезников:
Я хотел бы подчеркнуть важный вывод, сейчас прозвучавший. На мой взгляд, у органов власти эффективных инструментов по предвосхищению ситуации обманутых дольщиков нет. Только наблюдать и информировать. Пример – бараки на землях ИЖС.

 

Виктор Ананьев:
Любят в СМИ и блогах обсуждать вопрос, для кого столько объектов в городе строится. Ответа на этот вопрос обычно не звучит. Выскажу свое понимание. У нас на протяжении 15 лет устойчивая положительная демография и иммиграционный прирост, который составляет в среднем около 10 тыс. жителей в год. Требуется не менее 300 тыс. метров жилья, чтобы расселились этих новых граждан. Жилой фонд города составляет более 30 млн. Он возводился начиная с 20-х годов прошлого века, а средний срок здания, грубо говоря, 100 лет. 1% из фонда скоро начнет ветшать, и потребуется замена. Очень большую часть фонда составляют бараки и пятиэтажки. Обеспеченность на одного жителя – 12 с небольшим метров сейчас. Это не самые комфортные условия проживания. Было и хуже, но мы хотим стремиться к 30-40 кв. м на человека в среднем. И это будущий потенциальный спрос. Вопрос в том, чтобы этот спрос был с деньгами. Екатеринбужцы всегда находили деньги для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. Глобально понятно, для кого все это строится. Вторая проблема – обманутые дольщики. Ее надо решать системно. Начну с того, что в законах нет описания, что такое жилье эконом-класса, которое массово строится. Да, есть классификация Гильдии управляющих и девелоперов, есть общечеловеческое понимание, но в законе такого описания нет. Мое мнение (и администрация идет в этом направлении) - сейчас вырабатываются новые нормы градостроительного проектирования, где будет серьезно пересмотрен вопрос плотности и параллельно вводится определение жилья эконом-класса. На мой взгляд, решение проблемы – стимулирование государством жилья эконом, чтобы его строилось больше и дешевле. Нужно утвердить определенные квалификационные требования к застройщику, чтобы кто попало жилье эконом не строил. Часть программы будет субсидироваться, а часть – реализовываться на средства застройщика. Я думаю в ближайшие 5 лет в таком ключе программа может найти свое решение. И еще один важный политический вопрос: привлечение субсидии в регион возможно, только если область и город будут работать совместно. Конечно, мы как бизнес сообщество хотим развития.

Борис Шварц:
Мы не понаслышке близки к проблеме обманутых дольщиков, ибо за последние годы один такой дом достроили и передали людям квартиры. Мы — ликвидаторы обманутых дольщиков. Сегодня находимся во втором таком проекте. Откуда появляются обманутые дольщики? Несколько причин провала застройщиков. Самая банальная – простая человеческая жадность. Люди собирают деньги, покупают «Порш Кайен» и не могут построить дом. Либо ошибка заключается в стратегии, когда оценка рисков девелоперов неправильна при отсутствии стабильной подушки безопасности… Причины обычно в нерадивом и неквалифицированном управлении. Мы прежде всего занимаемся управлением себестоимости. Это очень длинная история. Примерно в четвертый раз мы переживаем одно и тоже. Наступает привыкание и некий иммунитет. В начале прошлого года было ясно, к чему идем. В середине прошлого года мы начали разговаривать с нашими поставщиками. Есть определенный тренд — застройщики рассчитываются с подрядчиками или поставщиками квадратными метрами. Никто не хочет отдавать квадратные метры, все стремятся привлечь вторичку, трейд-ин. Настойчиво, квалифицированно и очень нудно надо продолжать разговаривать с нашими финансовыми партнерами, ибо далеко не все возможности банковского сектора исчерпаны на сегодняшний день. Хочется большего коннекта и большей свободы, которую регулятор дал бы банкам. Отложенный покупательский спрос, с моей точки зрения, - инструмент, которым тоже можно воспользоваться. Мы запускаем несколько подобных программ.

 

Вячеслав Трапезников:
Надо признать первенство ЛСР в работе с отложенным спросом, очень интересные программы. Мы прошли второй тур, впереди последний. Я ожидал, что коллеги назовут те факторы, которые у меня в голове. Мне кажется, что основной стратегий с лета прошлого года у большинства компаний стало не сокращение производственных расходов, а массовое сокращение инвестиций. По сути, со второго квартала 2014 года новых проектов, рассчитанных на банковское финансирование, нет. По сути, в городе начался только один проект. И второй фактор – мы не любим рассчитываться квартирами с подрядчиками, и стараемся этого не делать. Это абсолютный показательный фактор – появление на рынке квартир, реализуемых подрядчиками. Когда уйдут с рынка квартиры, переданные подрядчикам, и когда начнутся массовые стройки, можно будет говорить о том, что кризисные явления в отрасли преодолены.
Итак, третий и последний круг дискуссии. Я прошу воздерживаться от прямой рекламы. Что и при каких условиях не покупать? Что и при каких условиях покупать можно?

 

Александр Скорин:
Пожалуй, первый совет покупателю – все-таки в период турбулентности при выборе нового жилья нужно ориентироваться на степень готовности. Введенный в эксплуатацию дом – самая лучшая степень защита от рисков. Во-вторых, нужно смотреть на факторы репутации компании, возводящей дом, выбирать объект, находящийся в высокой стадии готовности, и важно обращать внимание на форму договорных отношений. Большие гарантии дает договор долевого участия.

 

Борис Шварц:
Очень замечательно покупать как будто бы готовое или даже уже введенное жилье, по максимальной цене, установленной застройщиком. Очень непростые времена в стране. Надо объяснить людям: надо покупать недвижимость именно сегодня. Конечно, желательно покупать у понятных застройщиков, но именно сегодня то самое время, когда можно максимально эффективно использовать денежные средства, скопленные населением. То есть покупать надо на котловане, за минимальные деньги и потом совершенно спокойно использовать этот ресурс. Можно выйти в кэш перед завершением строительства и вступить в новый проект еще ближе к центру. Реально сегодня крайне выгодно вкладывать деньги на ранних стадиях строительства у нормального застройщика.

 

Анастасия Дударева:
Каждому следующему будет сложнее добавить что-то новое. Мы переходим к уроку финансовой грамотности, которые начал банковский сектор лет пять назад. На что еще обращать внимание? Уже второй год ответственность застройщиков страхуется, хотя еще никто ничего не получил по таким страховкам. Дополнительным гарантом может быть та страховая компания, которая выдает полис страхования на вашу будущую квартиру. И конечно же обращать внимание на документы, есть ли у застройщика собственность или право аренды на земельный участок, где строится дом. Если сам себя не подстрахуешь, никто тебя не подстрахует.

 

Руслан Музафаров:
Есть еще другой способ, элегантный и прозаичный: достаточно посмотреть аккредитацию в каком-нибудь Сбербанке и можно уже все это не делать. Если дом аккредитован в госбанках, то эту работу можно не делать. Где бы я точно не рекомендовал покупать — так это в объектах с очень дальним сроком сдачи. Когда есть дома со сроком сдачи в 2015-2016 году, когда срок на передачу заложен адекватный, то имеет смысл туда обращаться. Есть еще малоэтажное строительство, где за год проворачивается весь строительный цикл. Это тоже наша стратегия, и она отлично зарекомендовала себя в этом году. Я рекламирую все малоэтажку в нашем городе, подключенную ко всем городским сетям.

 

Алексей Осинцев:
Я считаю, что точно не покупать, если нет одного из трех документов: проектная декларация, разрешение на строительство, право на земельный участок. Если компания всеми своими действиями показывает, что уходит с рынка: замораживается стройка, не работают краны. Если есть официальная настораживающая информация.

 

Шварц Борис Эдуардович:
Маленькая ремарка про антирекламу. Закончен монтаж каркаса, все строители внутри делают внутренние отделки. Утром они зашли на объект, вечером вышли. И тут начинается: стройка стоит! Роль форумов явно недооценена.

 

Алексей Осинцев:
Если у застройщика на сайте есть информация, подтверждающая динамику развития, для нас это очень положительный момент. Фотоотчет, видеоотчет, камеры. Это не является гарантией завершения строительства, но в комплексе работает. Откуда идет финансирование стройки? Если мы видим проектное финансирование или субсидированную ипотеку, мы соответственно обращаем внимание…

 

Вячеслав Трапезников:
Такое есть у одного из десяти в Екатеринбурге.

 

 

Сергей Викторович Патко:
Однозначно не надо покупать те объекты, которые строятся с нарушениями выданных разрешений или иной документации. Проверить элементарно: попросить разрешение на строительство, посмотреть этажность и сверить данные. Если есть расхождения, лучше не вступать ни в какие отношения с таким застройщиком. Проверка информации, общение в интернете, проверка сайтов федеральной налоговой службы, службы судебных приставов, сайтов арбитражных судов – все это нужно учитывать. К сожалению, все эти способы не дают 100 % гарантии, все равно остается риск, который можно либо минимизировать, либо увеличить.

 

Виктор Ананьев:
Покупать надо, потому что мы не знаем, когда у нас возобновится экономический рост. Однако абсолютно точно известно, что когда это произойдет, будет скачок цен. Мой прогноз, что это будет 30-50%. Я считаю, что покупать надо сегодня у застройщиков с именем, фиксируя цены и используя длинную рассрочку.

 

Борис Шварц:
Хочу чуть-чуть добавить. Никогда не надо забывать, что 214 закон регулирует отношения между двумя соинвесторами в сделке долевого строительства. Естественно, обе стороны несут риски.
Возьму на себя смелость подвести итоги и скажу свои мысли. Я глубоко убежден, что нельзя покупать землю под ИЖС. Например, ДНП «Усадьба» в Истоке. Продавец обещает золотые горы. Практика последних лет показала, что застройщик порывался строить, не мог, и нарезал участки без подряда. Там не будет никаких условий. Таких поселков уже много вокруг Екатеринбурга. Формально нет никаких юридических методов против подобного мошенничества. Это первый негативный фактор. Второй- ни в коем случае не рассчитывать на страховку. В течение полутора лет страхование застройщика является обязательным, но это нереальное страховое покрытие. В России нет ни одной страховой компании, которая что-то выплатит по страховому случаю. Я возьму на себя смелость не согласиться с коллегами, которые предлагали проводить собственную профессиональную экспертизу или нанимать юристов. Во-первых, таких юристов мало, во-вторых, вы захлебнетесь в объемах информации. Это все были негативные факторы. Позитивный фактор номер один: разрешение на строительство. Без него ни в каком случае нельзя. Наличие договоров долевого участия, регистрируемых в законном порядке, - это второе. Я глубоко убежден, что белый лист застройщиков и объектов сегодня существует, аккредитованные под первичную ипотеку. Черный список – это объекты, не аккредитованные в банках под ипотеку. Поверьте, есть специалисты, которые проверяют наши объекты и выворачивают их наизнанку. В последнее время эта процедура стала напоминать проктологическую. Это значит, что объект проверен, что деньги под него дают, и даже в самом плохом обрушительном сценарии этот объект будет достроен. Практика кризиса 2009 года это показало. Ну, и конечно, стадия строительства. Раньше было 20% готовности, сейчас банки этот порог повышают. Аккредитацию ты не получишь, пока не достигнешь определенной стадии готовности.

 

 

Материалы по теме

Комментарии