16 мая 2015

Малоэтажное строительство в кризис

Малоэтажное строительство в кризис

Организатор: журнал «Мегаполис. Все о недвижимости».

Модератор: Валентина Вадимовна Орнат, главный редактор журнала «Мегаполис. Всё о недвижимости».

 

Участники:

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов, заместитель начальника МБУ «Мастерская генерального плана»,

Юлия Владимировна Луканина, директор агентства недвижимости "Атомстройкомплекс",

Руслан Рамилевич Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»,

Елена Павловна Мяло, директор центра недвижимости «Северная казна»,

Николай Григорьевич Савин, директор агентства недвижимости «МАН».

 

Валентина Вадимовна Орнат:
Итак, позвольте представить, Руслан Гайнельзярович Габдарахманов, заместитель начальника Мастерской генерального плана города Екатеринбурга – это наш сегодняшний спикер от администрации города Екатеринбурга. У нас присутствуют традиционно коммерческий директор «ЛСР-Недвижимость Урал» Руслан Музафаров, подойдет директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Юлия Владимировна Луканина и у нас два представителя от агентств недвижимости - это руководитель агентства недвижимости «МАН» Николай Савин и Елена Павловна Мяло – руководитель Центра недвижимости «Северная Казна». Веду пресс-завтрак я, меня зовут Валентина Вадимовна Орнат, главный редактор журнала «Мегаполис. Все о недвижимости». Итак, первый вопрос: Что такое малоэтажный формат недвижимости с точки зрения нашего законодательства, жизни и возможно ли его существование в чистом виде в пригородах с точки зрения плана Екатеринбурга и с точки зрения застройщика. Слово – вам.

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:
Здравствуйте, уважаемые участники пресс-завтрака. В первую очередь, что бы хотелось сказать. Принято законодательство. Есть нормативы градостроительного проектирования, которые четко прописывают, что у нас есть малоэтажное строительство - это жилая застройка до трех этажей различного типа, это индивидуальная жилая застройка, застройка блокированного типа и секционная застройка.
Сейчас я расскажу об основных направлениях, которые генплан определил в своем развитии в 2004-м году. Он был принят городской думой и предусматривал размещение около семи миллионов квадратных метров жилья. То есть по структуре это должно было составлять около 40% от общего объема жилья. Основными направлениями были как западное, которое включало Палкинский торфяник, север у Палкино - северо-западное направление, включающее Шувакиш, северное направление, которое включало территорию антенных полей и Молебки, северо-восточное - это у нас планировочный район Садовый, в том числе планировочный район Шарташский, который включает в себя Изоплит, Шарташ, Калиновский.
Направление восточное которое включает в себя Малый Исток и Истокский, направление южное, включающее в себя Совхозный, Елизавет, Горно-Щитский луч так называемый Шабровский и, если говорить про юго-западное направление - это у нас традиционное Карасьеозерский, Медный, Широкая речка. То есть, как мы видим по всем направлениям и по всем лучам было намечено строительство малоэтажной жилой застройки. Но, как мы видим, исходя из динамики по объему ввода жилья малоэтажное строительство занимает всего около 15-20% от общего количества вводимого жилья. Но, наряду с этим мы видим, что у нас улучшается типология жилья, то есть у нас помимо стандартного набора индивидуальной жилой застройки, коттеджей, появляются новые форматы в большем количестве - это таунхаусы и секционная застройка. Но все мы прекрасно понимаем, что все эти направления одновременно развивать очень трудно, это требует дорогостоящих капиталовложений и администрация города предлагает сконцентрироваться на нескольких основныхнаправлениях которые позволят подтянуть и транспортную инфраструктуру и инженерную и социальную. Основные направления это юго-западное - Широкая речка, Мичуринский и Медный и южное направление - это так называемый Горный щит, который получил свое развитие буквально недавно в связи с тем, что там поменялась форма собственности и на землях сельхозназначения у нас появляется жилая застройка, в основном малоэтажная разного типа. И еще одно вспомогательное направление приоритетного развития - это восточное направление. Оно также появилосьв связи с переводом в частную форму собственности из федеральных земель и основным принципом на который опирались когда выбирали эти направления - был положен принцип наибольшей эффективности использования бюджетных средств, который позволил бы нам придать дополнительный импульс и дополнительный толчок к развитию этих территорий. Ну и в тоже время мы все прекрасно понимаем, что ресурсы у города ограничены и конечно мы глядим в сторону крупных застройщиков и крупных девелоперов, которые смогли бы комплексно осваивать территорию, чтобы формировать удобную и комфортную среду для будущих жителей этих районов. Кратко.

Валентина Вадимовна Орнат:
Итак, с точки зрения города у нас определены приоритетные направления развития именно малоэтажного строительства. То есть - до трех этажей. Сейчас у меня вопрос к застройщикам - как вообще возможно освоение в таком формате, в городе, при условии, что это комплексное освоение территории чаще всего. И первое слово – Руслан Музафаров.

Руслан Рамилевич Музафаров:
Я хотел задать вопрос - Руслан Гайнельзярович,- до трех этажей это по какой классификации малоэтажка? Потому что есть “малоэтажка”, есть “среднеэтажка”.

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:
Да у нас в данный момент на территории города и области действуют нормативы градостроительного проектирования Свердловской области, в которых четко прописано, что до трех этажей - это у нас малоэтажка, от четырех до шести - это среднеэтажка и выше - многоэтажка.

Руслан Рамилевич Музафаров:
То есть шесть этажей - это среднеэтажка, семь этажей - многоэтажка.

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:
Да, но есть еще нормативы в том числе СП и московские, которые среднеэтажку начинают с 8 этажей. То есть, в настоящее время в городе Екатеринбурге разрабатываются местные нормативы для города и там уже будет уточнено сколько этажей и для какой этажности считать.

Руслан Рамилевич Музафаров:
Просто я уточнял - есть СП, которые тоже действуют и там малоэтажкой называется от одного до четырех этажей, среднеэтажкой - с пяти до девяти и с десяти начинается высотное там, где два лифта требуется и больше. Чтобы нам к одному языку прийти. Потому что вот эти вот на грани жилые дома они всегда и там и там попадают, либо ни туда, ни туда. Может быть это не так важно, но тем не менее, четырехтажка очень часто строится в городе в том же Арамиле и семиэтажные дома тоже часто строятся - к какому классу их отнести большой вопрос

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:
В типологии генплана утвержденного - до трех этажей включительно. Это малоэтажка.

Валентина Вадимовна Орнат:
Итак, вопрос к Руслану Музафарову, конкретный по развитию малоэтажного строительства - экономически насколько это выгодно. рентабельно, оправдано строить в черте города микрорайоны, районы и какие критерии предъявляются к району малоэтажного формата.

Руслан Рамилевич Музафаров:
Может быть для кого-то секрет, остальным наверное нет, наша компания «ЛСР-Недвижимость» строит малоэтажку в районе Широкая речка. Мы строим уже получается третий год с апреля 2013 мы начали продажи и строительство уже в мае 15 два года строим и продаем уже продали в районе Мичуринский более 75 тысяч метров квадратных соответственно ввели в эксплуатацию и продолжаем строить. Определенные выводы уже можем делать на основании реального опыта. По поводу того, насколько это рентабельно, наверное, не секрет что с учетом плотности застройки, ну вот я в среднем прикинул, на 52 га Мичуринского мы планируем построить чуть больше 240 тысяч квадратных метров. Это плотность застройки 4600 с копейками. В среднем по городу плотности застройки от 10 до 20 тысяч, в среднем 15. То есть соответственно плотность застройки в три раза меньше. Соответственно, все те же самые сети, те же самые нормативы мы выполняем и рентабельность значительно ниже чем при высотном строительство. Поэтому какой выход? Выход может быть в ценах реализации. В итоге эта недвижимость должна стоить значительно дороже, потому что она дает значительно больше комфорта. Другое дело что мы сейчас продаем ее по доступным ценам и поэтому так часто нас выбирают клиенты потому что понимают: покупая сейчас по 55 они уверены что эта недвижимость будет стоить в будущем дороже 70. Она так и должна стоить по-хорошему.

Валентина Вадимовна Орнат:
Почему вы на этой территории строите малоэтажный жилой комплекс. Это требование города - зона малоэтажная?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Вообще, да.

Валентина Вадимовна Орнат:
И вы не пытались увеличить этажность?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Мы то как раз очень любим честность и прозрачность и пушистость.

Валентина Вадимовна Орнат:
То есть вы не собираетесь там повышать этажность?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Мы на зоне Ж4 строим то что позволяет эта зона. Сейчас это трехэтажки, во второй очереди будут четырехэтажки. Это уже не секрет. Но по СП мы это относим к малоэтажке, по нормам НГСО это - среднеэтажка. Но это одна и та же архитектурная концепция. Небольшие многоквартирные секционные дома, которые позволяют делать очень обширное благоустройство и чувствовать себя значительно более комфортно, чем в центре города.

Валентина Вадимовна Орнат:
И все же вы сказали, что это дает большую комфортность и поэтому должно стоить дороже. Вот эта комфортность в чем. Кроме как в том, что у меня всего три этажа и не больше. Но вообще это такой спорный вопрос.

Руслан Рамилевич Музафаров:
Не спорный, это один из ключевых факторов почему нас выбирают. нас выбирают, в принципе малоэтажку, потому что это как пригородное жилье, очень перспективный и интересный класс жилья. Это то что на западе, в Америке, развивается.

Валентина Вадимовна Орнат:
Комфорт то в чем?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Я объясню. Комфорт в том, что на той же самой территории вы имеете в три раза больше благоустройства. Просто из-за плотности застройки, которая в три раза меньше.

Валентина Вадимовна Орнат:
То есть народу ходит меньше?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Народу ходит меньше, больше зелени физически. Гораздо больше деревьев, кустарников. газонов, зеленых зон и аллей, парков. Мы это все реально делаем и надеемся, что другие застройщики тоже это будут делать. Есть дом - будет озеленение. Во-вторых, малое количество людей - меньше людей, больше комфорта да. Зачастую в малоэтажку, к нам в частности, люди переезжают либо молодые семьи с маленькими детьми, либо люди привозят своих пожилых родителей из пригородов: Первоуральск, Каменск - небольшие города, им это очень близко и знакомо и по темпу жизни и по количеству людей во дворе - им это комфортно.

Валентина Вадимовна Орнат:
У нас Юлия Владимировна Луканина, директор агентства недвижимости “Атомстройкомплекс”. Юлия Владимировна мы только что обсуждали в чем комфорт малоэтажного формата. Выслушали Руслана Рамильевича, у них малоэтажка все же в черте города. Расскажите, что вы понимаете под малоэтажным жилым комплексом в ближайшем пригороде Екатеринбурга, людьми это воспринимается как город, а с точки зрения администрации это совсем не город. И все же, в чем комфорт.

Юлия Владимировна Луканина:
Мы предлагаем на сегодняшний день мультиформатные проекты, поселки - я считаю, что это городская квартира за городом. Когда человек живет на свежем воздухе, просыпается под пение птиц и в свою очередь у него весь комфорт городского жилья. То есть, централизованные коммуникации, наличие детского сада, в шаговой доступности школа и в общем то добираться до Екатеринбурга работающим родителям - 30-40 минут. Поэтому мы предлагаем как коттеджи порядка 16 соток, мы предлагаем таунхаусы, мы предлагаем трехэтажный дом малоквартирный.

Валентина Вадимовна Орнат:
Какова у вас плотность застройки?

Юлия Владимировна Луканина:
Расчетное население 2500 человек и 33 га земли. Я считаю что это комфортно.

Руслан Рамилевич Музафаров:
На 35 метров если на человека умножить.

Юлия Владимировна Луканина:
Как минимум.

Валентина Вадимовна Орнат:
То есть гораздо ниже чем плотность в Екатеринбурге?

Юлия Владимировна Луканина:
Конечно, то есть я считаю, что по цене это достаточно выгодно. если молодая семья с детьми - наличие детского сада есть.

Валентина Вадимовна Орнат:
Мы чуть позже к этому вернемся, мы сейчас про формат. Вот я сейчас хочу вернуться к администрации города по приоритетным направлениям. Какие у нас сегодня приоритетные направления развития малоэтажного строительства читаем на территориях комплексного освоения и что это значит - приоритетное? Это денег дают? Или какие другие хорошести.

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:
Как я уже назвал основные направления - это Юго-Западное, Широкая Речка, Мичуринский, Медный, Южное направление - это направление Горнощитского луча - это Горный Щит, это Экодолье, Полеводство и восточное направление - это Малый исток и Истокский. Насчет денег. Что это значит? Это значит, что нужно вложить в это направление деньги, чтобы получить больше эффект. Основные направления связаны не только с малоэтажным строительством, они также связаны с многоэтажным строительством. И у нас получается, что мы вкладывая один рублей получаем больше эффект - одной трубой подключаем больше людей, по одной дороге проедут больше автомобилей. Нужно сконцентрировать на этих направлениях, потому что там большой объем жилья, потому что там будет жить большая часть населения Екатеринбурга, в том числе данное направление Екатеринбурга, юго-западное и южное выбраны потому что они наиболее благополучные с точки зрения экологии, потому что как уже ранее говорили охота выйти в лесу, данные территории находятся в природном каркасе, там есть и лесопарки и лесные зоны - это наиболее благоприятное место с точки зрения комфорта и в итоге после того как мы предполагаем что мы вложимся в развитие этих направление и получим более доступное жилье. К примеру, почему не выгодно северное направление? Такое как Шувакиш? Потому что объем жилья допустим до миллиона, но при этом нужно построить большое количество сетей, нужно построить две развязки, которые стоят несколько миллиардов и в итоге у нас получается себестоимость этого жилья запредельная. И как уже Руслан говорил, почему появляются такие форматы - мы должны удовлетворить все группы населения в городе различной типологией малоэтажного жилья. Потому что у различных людей разный образ жизни и различные финансовые возможности. Мы предполагаем, что на данных направлениях возможно развитие всех этих типологий.

Валентина Вадимовна Орнат:
Итак, у нас три приоритетных направления - выход на Чусовской Московский тракт, второе - на Полевской и третье - истокский. Я бы хотела услышать мнение агентств недвижимости по интересам к этим территориям, именно к пригородному жилью. По Широкой речке, Елена Павловна?

Елена Павловна Мяло:
Задача у риелторского направления достаточно сложная, есть стратегия города, есть исполнение задач застройщиков, наша риелторская задача - донести до горожан преимущества того или иного проекта. В нашем случае конечно мы сначала изучаем потому что мы являемся проводниками продаж нескольких проектов нескольких застройщиков. И для того чтобы предложить то или иное жилье мы должны понимать преимущество. Одно преимущество мы точно для себя пониманием и доводим до наших жителей - сегодня малоэтажка привлекает наличием приусадебного участка пусть даже небольшого у таунхаусов - 4 сотки но тем не менее это все равно для людей привлекательно. Жители Екатеринбурга и Уральского региона придерживаются квартир в малоквартирных домах. Далее мы говорим о том, что мы провели статистику за 2014 год, кто у нас покупал малоэтажку. Это семья старше 25 лет. Я абсолютно согласна с Русланом который говорил, что малоэтажка привлекательна комфортом - комфорт тот же, а цена ниже. Для семьи из четырех человек квартира в малоэтажном доме самое привлекательное жилье. Далее мы говорим о том, что сегодня прочитали - в 2014 году 68% было куплено квартир в проектах малоэтажного здания. Достаточный процент. При том что город предлагал привлекательные квартиры и в центре, и в микрорайонах инфраструктурных. Может быть для застройщика это может показаться достаточно смешно, но наши клиенты - клиенты среднего класса представляют для себя покупку таунхауса и квартиры в малоквартирных домах как клубный комфорт. Абсолютно согласна с застройщиками что количество соседей привлекает наших жителей. И несмотря на то, что отдаленность от города достаточно невелика, либо 19-20 километров, либо вообще направление Широкой речки - город, экологичность, хотя тут можно поспорить и может быть город меня исправит, но тем не менее количество зелени, количество приусадебных участков которое позволит высадить около себя какое то количество кустарников и цветочков сегодня позволяет жителям чувствовать себя экологически защищенными. Насколько это действительно так второй вопрос, но такая тенденция есть. Есть конечно и минусы. Минусы таунхаусов Екатеринбурга на которые нам указали наши потенциальные покупатели - таунхаусы в Екатеринбурге достаточно велики по площади - для наших горожан комфортный таунхаус - это до ста квадратных метров. Потому что все-таки таунхаусы по 200 квадратных метров - это большое количество общей площади, что для семьи не очень комфортно. Это мнение клиентов. Далее конечно привлекает экономика коммунальных и эксплуатационных услуг. это вопрос, но тем не менее в коммунальных услугах экономика наблюдается. В эксплуатационных, наверное, нужно делать статистику. Стоимость жилья безусловно она ниже чем квартиры в городе, в микрорайоне, а инфраструктура та же, если не лучше. И тот же спортивный комплекс, та же поликлиника, те же магазины, а народу обслуживается гораздо меньше. Детские сады - широкая речка, поликлиники,которые строятся там. Далее можно сказать о том, что возможность покупки объектов предоставляется горожанам в различной форме. это и рассрочка, и взаимозачет. Вот прочитала буквально сегодня утром что сбербанк все же провозгласил с 15 мая реанимирование программы загородная недвижимость. В каком виде будет кредитование, все таки в том в котором хотим видеть застройщики риелторы или горожане или это будет покупка земельных участков с садом мы пока еще не знаем, но это прозвучало и 16 - 17 мая такая акция уже будет на ярмарке, где будут присутствовать наши уважаемые партнеры-застройщики, ряд риелторов и кредитные организации. То есть это возможность покупки жилья и так по невысокой цене и еще при помощи кредитных средств. То есть преимуществ я слишком большой дала. Минусы - это площадь, второе - вынос мусора, но тем не менее, наши потенциальные покупатели склонны покупать квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы чуть ниже и коттеджи, наверное, на сегодняшний день приоритет будет расти.

Валентина Вадимовна Орнат:
Николай Григорьевич, у вас есть опыт на Полевском направлении и вы работаете с Арамилем. это уже не город в понимании нашего. Пожалуйста, расскажите ваш опыт.

Николай Григорьевич Савин:
Соглашусь с коллегами в том, что основной критерий при выборе городского, загородного, пригородного или окраинного жилья - это цена. То есть покупатель голосует рублем. Чтобы говорить языком цифр приведу вам конкретный пример. Средняя цена в Екатеринбурге в прошлом году была около 75 тысяч за метр. На окраине падала до 55-58 тысяч. Были строгие исключения, как например на Россельбане жилой комплекс Светлый там первоначальная цена на старте была порядка 45 тысяч, но потом выросла за 50. Цена пригородной недвижимости - у ЛСР 55 тысяч прозвучала, если берем самый  массовый сегмент перспективный для малоэтажного строительство - это пригород Екатеринбурга. И там ценовая политика от 30 до 48 тысяч в прошлом году Возьмите цифру - 35 и 75 вот вам и ответ на вопрос почему это интересно и перспективно. Люди готовы ездить, возить детей в школу, тратить 40-50 минут потому что там в два раза дешевле. И при правильном выборе застройщиком формата будь то таунхаус или маленькая квартира самым ходовым товаром в таких объектах является одно-, двухкомнатная квартира площадью от 30 до 45 квадратных метров. ее средний ценник даже если однокомнатная будет стоить 50 тысяч за метр при 30 метрах - полтора миллиона. В Екатеринбурге ничего не купишь за полтора миллиона - комнату в коммунальной квартире. Двухкомнатная 40 метров по 45 тысяч за метр - это миллион восемьсот. Трехкомнатная - 60, что не очень популярно в пригородном строительство - это два с половиной миллиона. Столько стоила однокомнатная хрущевка 30-ти метровая 30летней давности в центре Екатеринбурга. А это трешка в новом доме. Вот ответ на вопрос почему и какая перспектива.
Почему это будет активно развиваться на окраинах и в пригороде. Потому что земля дешевле. Потому что аукционов в городе мало, земли мало, желающих много, есть разные областные и городские вопросы связанные с зонированием, продажей, оценкой земли. ну я наверное никому не открою тайну, если скажу что гектар земли в городе может стоить сто-сто пятьдесят миллионов рублей. Не каждому по зубам такие вложения не считая сетей и проектирования. Любая приличная стройка это будет миллиард. Поэтому если говорим о мелком и среднем бизнесе в сфере строительства, то на сегодня и окраины и пригороды. Арамиль, Березовский, Пышма, Среднеуральск, большой исток. Там земля стоит дешевле, к примеру, гектар земли в Арамиле год назад можно было купить порядка за 20 миллионов рублей. Да, эта земля она не приспособлена, туда нужно заводить коммуникации за свой счет, вести водоводы, реконструировать трансформаторные подстанции, автономные газовые котельные покупать или строить, но это обычнаяистория и любой застройщик к этому готов. Купив землю, изучив окружение, оценив ситуацию по документам и зонирование там проще решаются вопросы. В течение 3-х, 4-х, 6 месяцем можно зону сельхозпроизводства перевести в жилую. В течение полугода. В городе это маловероятно по причине генплана, общественных слушаний, сложных процедур согласования иногда это занимает от года до двух лет. Длительный период согласования, согласования, прохождения процедур. Больше город - больше процедур. В пригороде проще. А вода течет туда где проще. И застройщики рассматривают пригороды, потому что это ликвидно, это реально потому что есть направления где это есть дороги. Потому что в Среднеуральск можно доехать очень быстро. Раньше я думал это далеко, а когда пару раз съездил - 30 минут от центра. В час пик возможно 50. Но можно легко добраться. В горнощитском направлении где у меня есть два коттеджных поселка, ну Арамиль потом расскажу, там продолжается строительство ЕКАДа, застройщики ждут 2018 года когда обещают закольцевать южное направление по моим прогнозам сдача в эксплуатацию дороги просто удвоит цены и на жилье. Как только будет дорога будут ТЦ, развлечения. Земля будет иметь другую стоимость и активное строительство и ценовая политика в том районе вырастут. По поводу Арамиля и вообще не Арамиля. Какой формат на сегодняшний день в малоэтажке наиболее актуален? С учетом того, что покупают, что продают и что проектируется на сегодняшний день. Будь то Арамиль, Березовский, Пышма это в принципе скажем так тождественные населенные пункты на примерно одинаковом отделении. Плюсы - недорогая земля, лояльность властей, желание помогать застройщикам, находить технические и юридические способы. Наиболее актуальный формат в этих направлениях - это трех пяти-этажные дома - немного расширил среднеэтажку с точки зрения рынка, она до трех этажей, но формально проектируется от двух до шести этажей, семи. У нас в Арамиле от трех до пяти этажей комплекс на полутора гектарах до шести домов разного уровня. Я первый раз официально говорю - только название утвердили и начали копать котлован. “Жилой комплекс «Стрижи». Там очень оригинальная архитектура. Куковякин Алексей Борисович известный архитектор Екатеринбурга и РФ нарисовал очень красивые фасады - ну надо же чем-то отличаться кроме цены и метражей - вот вам красивые фасады. С декоративной штукатуркой облицованные деревянными панелями. То есть фасад такой -я  бы сам там жил. Метражи - самая актуальная позиция 30-35 квадратов однокомнатная квартира. Многие застройщики 90% квартир рисуют такими, чуть-чуть двухкомнатных и к примеру, одна трехкомнатная на 60 метров. В прошлом году мы совместно с СУ 22 в Сысерти построили такой дом. Там 90% квартир однокомнатные от 33 до 38 метров. Такой рынок. В Арамиле и Березовском тоже самое. В первую очередь выкупаются маленькие квартиры, во вторую двухкомнатные - 48-50, и в самую последнюю в пригороде трехкомнатные. По поводу - паркингов, никто их не хочет покупать, но по нормам проектирования застройщик обязан их предусматривать как правило бесплатных парковок не хватает. Поэтому мы в Арамиле делаем эксперимент надземнуюпарковку крытую и охраняемую. В комплексе 170 квартир, парковочных мест 61 или 63. И мы их будем продавать в интервале от 150 до 190 тысяч рублей в рассрочку на три года без процентов. Было предложение включать их в стоимость квартиры.Делать не стали. Старт продаж квартир от 42 до 45 тысяч за квадратный метр с полной чистовой отделкой и прогноз что будет брать в основном маленькие квартиры, паркинг будут брать по необходимости в конце строительства, когда поймут, что машину ставить надо куда то. Такой прогноз.

Валентина Вадимовна Орнат:
Про минусы я бы хотела начать со Среднеуральска. В чем, с какими сложностями мы сталкиваемся, когда осваиваем пригород. Немного про это. У вас большой опыт и результаты. «Атомстройскомлекс» - Среднеуральск.

Юлия Владимировна Луканина:
По Среднеуральску. Сложности в коммуникациях, с подключениями. Там централизованные сети и это был основной вопрос. Сейчас все решено.

Валентина Вадимовна Орнат:
это было частно-государственное партнерство или исключительно ваш проект?

Юлия Владимировна Луканина:
Это наш коммерческий проект. Мы рассматриваем там и большие территории для малоэтажного строительства, это не мультиформатный проект как в деревне Коптяки где и таунхаусы и коттеджи и дома. Там уже будет такой я считаю небольшой город. Здесь сложности - территории большие, нужно обеспечить дорогами, местами работы, так как такое количество людей чтобы ездило куда-то на работу - нереально. Когда рассматриваешь такие крупные проекты нужно рассматривать в комплексе.

Валентина Вадимовна Орнат:
В этом году у нас что закончится там?

Юлия Владимировна Луканина:
В Коптяках у нас уже два таунхауса и один дом заселяем этим летом. К концу года у нас будет сдано уже 14 таунхаусов. Это проект деревня Коптяки. Сейчас идет ребрендинг, пока буду говорить деревня Коптяки. Это прописка Среднеуральска, поэтому я думаю, что в этом году уже в этом году реально. Это финансирование «Атомстройкомлекса» и кредитная линия. Бюджетной линии нет. Мы рассматриваем бюджетные средства в Пихтовом. У нас там 7 этажные дома, активно продаются, мы участвуем в конкурсе для молодой семьи - от 35 тысяч за квадратный метр. Это федеральная программа доступное жилье.

Валентина Вадимовна Орнат:
Расскажите, как прокладываются сети. как застройщику освоить такую территорию, если это застройщик поменьше «Атомстройкоплекса» и вообще возможно ли небольшой компании что то освоить.

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:
Конечно возможно. нужно понимать, что мы должны вкладывать деньги очень эффективно. Как сети проложить? Сети прокладываются у нас как всем известно по инвестпрограмме. Застройщик заявляется, инвестпрограммаформируетсяи они также рассматривают какие перспективные направления, потому что понятно, им нужен экономический эффект поэтому как более маленьким проложить сети к ним я пока даже не представляю - в существующих реалиях никак. Выходом было бы создание общей программытрубометры. Чтобы и участники рынка понимали и власти куда все движется и что в итоге будет.

Валентина Вадимовна Орнат:
Руслан (ЛСР) - с какими сложностями сталкивается ваша компания при строительстве малоэтажного жилого комплекса.

Руслан Рамилевич Музафаров:
По поводу спектра сложностей. Уточню маленький нюанс, исходя из того, что Николай сказал по поводу среднеэтажки- у нас есть еще третий язык - правила землепользования. Уже не раз звучали Ж2, Ж4, Ж5 - это третий язык и там свои нормативы. Соглашусь с Николаем - Ж4 - это трех-пятиэтажка - это среднеэтажка. Ж5 - это многоэтажка, Ж2 - малоэтатжка. Мичуринский в зоне Ж2. С этим нужно очень аккуратно, привлекать профессиональных архитекторов. Нормативы меняются постоянно. Самое главное - индивидуальное жилье это многоквартирное и сколько у него этажей и сколько лифтов или их нет. Самая главная сложность - это сети, как уже было сказано, сетевая нагрузка очень тяжелая, она убивает всю экономику малоэтажного проекта либо делает ее близкой к нулю и соответственно делает коммерсантам сложную задачу продать это подороже, а как сказали риелторы - продать подороже не получается, потому что люди за тот дискомфорт в 30-60 минут езды готовы ехать только с дисконтом. Следовательно нужно придумать маркетинговые шаги и действия, идти навстречу клиентам аккредитоваться в госбанках по ипотеке, пытаться развивать инфраструктуру, мы ведем разговор по поводу строительства образовательного центра и дороги. Дорожная сеть, мы делали исследование, наличие, качество дороги, общественный транспорт и время движения до окружной дороги в городе и до центра - это на 60% залог успеха пригородного проекта. 20% - экология, 20% - социальная инфраструктура. Поэтому в части Широкой речки естественно ждем решения проблемы с ЕКАДом, развязка очень долго строится, потом расширение улицы Светлореченской, строительство там пешеходных дорог, потому что пройти там очень тяжело. Далее развитие всей той сети дорог и улиц, которые предусмотрены генпланом - Екатерининская, Широкореченская, Сахарова, Верхнеуфалейская, развязка на Серафимы Дерябиной, на Муранова,перспективная - перечень всем известный, мы все объекты проговариваем потенциальным клиентам. Все они имеют свои маленькие бизнес-планы. Они вкладывают деньги по 55 тысяч, ждут 5-10 лет, так или иначе улицы будут построены, развязки будут построены, жилье подорожает в два раза и потом они радостно продадут и переедут в центр. У многих планы есть. Второй план - жить вместе с родителями рядом, иметь сад в этом направлении и иметь работу здесь же. СКБ-контур как всем известно строит свой бизнес центр на широкой речке. И никуда не ездить работать и жить. Сад - фактор неочевидный но сильный. В мичуринском часто берут жилье потому что сад в этом же направлении - это медный, медный2. зона между Суходольской и чусовским трактом. Они имеют квартиру и тут же сад - пешком прошли, потяпали, вернулись.

Валентина Вадимовна Орнат:
Юлия Владимировна, а как с инфраструктурой Среднеуральска? Николай сказал, что за 30 минут доехал.

Юлия Владимировна Луканина:
Так и есть.

Валентина Вадимовна Орнат:
У вас нет этих вопросов?

Юлия Владимировна Луканина:
Нет. Полчаса, 20 минут. не говорю про час пик. основное время - пока мы едем по городу. Это замечательный пригород и условия. Основной фактор - цена. Молодая семья может позволить таунхаус себе. Сегодня по строительству жилья все ушли в минимальный формат. Это студии, однокомнатные - трешки почти нет. Многодетным куда деваться? У нас есть небольшое количество таунхаусов порядка 156 квадратных метров - это тоже для семьи из 4, 5 человек комфортно.

Руслан -
Я хотел добавить, что у нас на Мичуринском, на четырешкистоплист. нет четырешек, а нужны. Люди хотят. мы не рискуем проектировать, но во второй очереди мы заложили, люди просят.

Валентина Вадимовна Орнат:
Про дороги

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:
Про дороги у нас все в Екатеринбурге знают, потому что бюджет города он ограничен. Его в лучшем случае хватает на эксплуатацию. Мы предполагаем, что должно быть софинансирование - региональное, федеральное. Пока частно-государственного партнерства в плане финансирования дороги я к сожалению, не знаю, но надеюсь что в ближайшее время они появятся. И как я уже говорил - нам нужно понимать где эта дорога пройдет. И мы понимаем, что она пройдет у нас в юго-западном направлении - это строительство развязок, окончание строительства ЕКАДа. Реконструкция Светлореченской. Но мы понимаем, что это финансирование идет, к сожалению, не из города. Поэтому тут постоянно ведутся переговоры, ранее была принята программа столица и у нас есть стратегические проекты по развитию улично-дорожных сетей, но, к сожалению, мы пока упираемся в финансирование.

Валентина Вадимовна Орнат:
Но у нас есть точка 2018 год - у нас будут к широкой речке туда какие-то кусочки дорог?

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:
Основное направление юго-западное. Там увязывается с чемпионатом мира 2018 года, там будет достроен Екад, развязка по оюъездной.

Валентина Вадимовна Орнат:
Последний блок. Итак в каком случае покупатель сегодня покупатель отдает предпочтение малоэтажному или пригородному жилью? Я хочу все же начать с застройщиков. Руслан?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Помимо того, что я уже сказал, тишина, безопасность, малое количество соседей - клубность - этот фактор есть. расширенное благоустройство - которое все любят и ждут.

Валентина Вадимовна Орнат:
Это ожидание?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Ну ожидание и в нашем случае реальность. затем - городские коммунальные сети - очень низкая эксплуатация, особенно по сравнению с тем, что мы имеем в центре города, особенно газовое отопление дает о себе знать. Так или иначе в малоэтажке свобода планировок шире, потому что нагрузки на дом меньше, есть возможность более гибко строить и даже из сборного железобетона мы творим такое, что все знают - планировки у нас там классные в мичуринском и не только у нас. Свободы много, нагрузки меньше, соответственно возможны различные варианты и двухуровневые квартиры и интересные кровли. По фасадам свободы значительно больше и архитекторы могут самовыражаться, находить различные новые архитектурные элементы. Это классно, это то чего нет в городе. И цена.

Валентина Вадимовна Орнат:
Юлия Владимировна, у вас в компании продается много квартир абсолютно разных форматов, расскажите нам срез - это правда, что большинство покупают маленькие квартиры?

Юлия Владимировна Луканина:
Люди выбирают цены. Ориентация - стоимость. Уходят соответственно минимальные площади. Но мы на это ставку не делаем.

Валентина Вадимовна Орнат:
у вас цена?

Юлия Владимировна Луканина:
50 тысяч квадратный метр в деревне Коптяки. Это 100% отделка под ключ. Выбор - цена, экология, безопасность, клубность.

Руслан -
Я добавлю, мы имеем подсегмент в компании - таунхаусы, 100-200 кв м. Мы построили и летом введем 8 таунхаусов, для нас это новый проект, соответственно мы столкнулись с новым типом клиентов, покупатели 100-200 кв м. Люди очень требовательные, они ищут тацнхаусы в пригороде, часто смотрят западное, юго-западное, южное направление, они великолепно разбираются в таунхаусов. много просмотров, но сделки совершаются медленно, потому что люди имеют возможность выбрать, они по выходным десятками приезжают смотрят сравнивают ставят брони, торгуются. То есть, люди особенные, на самом деле, средний плюс класс. Часто они продают свои трешки четырешки 100 метровые с лишним в хорошем доме в первом ценовом поясе и выбирают таунхаус. такой тренд есть. причем я знаю, что в сторону Амундсена, краснолесья, за европейским есть выбор тацнхаусов, люди нам рассказывают на самом деле 100-120 метров таунхасы влет улетают - 6 миллионов цена покупки. Плюс два миллиона скорости падают, плюс 4 - останавливаются. То есть надо получается в шесть -семь миллионов попадать. У нас стоимость покупки 8, но у нас и таунхаусы 200 метров, соответственно так, я бы не сказал что это массовый сегмент, но продукт отличный. Сложности. При выборе таунхауса очень важно смотреть все все документы, особенно на землю. Часто строят многоэтажный, многоподъездный дом, заявляют, что это таунхаус. Получается в итоге у людей квартира и общая земля вокруг всего дома - общее право. Каждый может поставить барбекю под окнами у соседа. Никаких претензий не предъявить. Многие застройщики и мы этот вопрос решили, автономные блоки нарезаются отдельно, оформляются отдельно, земельные участки формируются отдельно и это единственный правильный способ - твоя земля и никто туда не имеет право попадать.

Валентина Вадимовна Орнат:
Елена Павловна?

Елена Павловна Мяло:
Я так и продолжу. Первое - малоэтажный комплекс строят быстрее и поэтому сегодня наверное большая  благодарность мы не произнесли слово, что рынок наш достаточно спокоен и поэтому для наших горожан те проекты которые будут сдаваться в 16, 17, 18 годах вызывают некие опасения. Малоэтажка строится быстрее. Это первое. Второе - это ограниченный бюджет наших горожан. Покупательская способность сбавила темпы - нет финансовой стабильности, работы и зарплаты к которой привыкли уральцы. Далее, привлекает уровень комфортности жилого комплекса - для тех, кто ценит семейный уют. Мы говорили о том что менталитет наших горожан привык чтобы общаться с соседями, значит их поименно и чтобы врач с поликлиники пришел и знал как тебя зовут - то что у нас потерялось в больших жилых комплексах, даже комфорт класса. Единая архитектура - люди хотят жить в красоте и то, о чем сказал Николай Григорьевич о своем новом комплексе который будет привлекать необычностью или привлекательностью наверняка будет способствовать выбору комплекса. Далее, наверное, не надо сбрасывать со счетов пригород - это все таки экологическая привлекательность, свободная планировка квартир, к сожалению не транспортная доступность, но я думаю этот вопрос будет решен, решается городом и застройщиком в унисон. Цена и возможность покупки подобных недорогих объектов по разным схемам. То есть готовы застройщики идти на то, чтобы человек на этапе выбора внес небольшую сумму денег и перед сдачей потихоньку расплачивался и решал свои финансовые вопросы. надо еще сказать, что квартиры в малоэтажках сдаются либо с полной, либо с чистовой отделкой, что тоже немаловажно. И небольшие квадраты. То что, сейчас привлекает.

Валентина Вадимовна Орнат:
Николай Григорьевич. Расскажите про «Стрижи», с точки зрения почему они будут привлекательны учитывая то что мы проговорили. И у вас на Полевском направлении опыт именно реализации индивидуальных домов, не 30 метровых квартир, кто их покупает или не покупает.

Николай Григорьевич Савин:
Что произошло на рынке недвижимости за последние 4 месяца, как себя чувствует рынок загородки. Есть два проекта на Полевском тракте - Белые росы и золотой карп - Курганово и Горный Щит. Осенью прошлого года когда доллар и евро начали скакать, загородка встала. Коттеджи перестали продаваться вообще ни за какую цену и даже акции как 20% скидка, беспроцентная рассрочка - непопулярные меры ни к чему не приводили. Что произошло за последние три месяца? Продали все коттеджи. Я объясню почему. Цены на недвижимость в конце прошлого года стремились вверх до 75 тысяч, цены на коттеджи стояли на уровне 40-42 тысячи их никто не покупал. 250-метровый коттедж стоил 10 миллионов рублей. В черте города Екатеринбурга в коттеджном поселке в Горном Щите. Готовый коттедж с асфальтом, газом, электричеством без отделки. сегодня это предложение по каким-то причинам стало привлекательным для тех людей, которые сидели в долларах и в евро но при этом у них есть вопрос с жильем. Молодые семьи, бизнесмены дети там родились за полгода, год последний. Типовой покупатель сегодняшнего дня - семья их трех человек с маленьким ребенком и беременная жена. Люди ждут второго, живут в трехкомнатной квартире на автовокзале и из города хотят уехать. Стометровая квартира стоит там 8-9 миллионов и они рассматривают приобретение коттеджа за 10. Четыре дома продали сегодня еще один. Съели все готовые коттеджи.
Земля стояла до последнего момента с декабря не было сделок по загородке. Традиционно из-за зимы, сейчас пошли с мая звонки но по сравнению с прошлым годом активность в разы хуже по загородке. это более длинная песня - сначала купи землю, потом дождись коммуникаций, потом сам построй сам отделай. Сегодня есть ощущение что по каким-то причинам народ не готов на длинные схемы. есть деньги куплю сейчас, не - отложу вообще. Поэтому прогноз по жилью городскому, загородному и пригородному многоэтажному такой, что будут покупать высокой степени готовности. застройщику придется найти деньги, привлечь какие то ресурсы, набраться терпения и достроить объект до коробки после этого возможно пойдут покупатели с деньгами. И в принципе банковская ситуация такова, что пока ты не вылезешь из котлована и не перешагнешь три этажа, в нашем случае с малоэтжкой три этажа это уже крыша, грубо говоря, коробка стоит, ипотеку не получишь. Ипотека 16% а по загородке ее вообще давно нет, по городу только в тех проектах, где банк участвует как соинвестор там можно и 11-12%, но в основном ипотечные условия сегодня по жилью - 16% - это не каждому приемлемо и не каждому дают. По моим прогнозам та программа, которую государство в прошлом году объявило - если та сумма денег, которую людям давали на ипотеку в 2013 году и те деньги, которые планируют давать по льготной ипотеке в 2015 году - это в 10 раз меньше. Будут давать каждому 10-му, а 9 отказывать. Масса причин для отказа. 9 пойдут искать варианты. Получить кредит на инвестиционный проект на покупку земли на строительство невозможно. Получить кредит на начальной стадии строительства даже под 23% невозможно. будут такие условия что сами не захотите. Цифры. Из чего складывается цена загородной недвижимости. В отличие от городских проектов застройщик загородных и пригородных малоэтажных проектов должен думать о создании социальных объектов. Вот на Полевском тракте в Курганово я построил часовню в честь Александра Невского. Она маленькая, но пришлось строить - историческое место там она раньше была. Магазин запроектировал в 80 квадратных метров, кафе летнее. Это вещи, на которые застройщик обязан идти, иначе не будут покупать землю например. Если чисто поле и ничего нет. Садик начал проектировать. Метров 200, для двух-трех групп, 10 соток. Я буду его проектировать в надежде, что какая-то сетевая структура придет и его купит, но пока это мои расходы в рамках бюджета проекта. Я купил землю и строю чтобы продать. В социальных объектах, которые обсуждали, Арамиль в том числе, я предусматриваю фитнес-центр на первом этаже, кафе, мини-детсад 230 метров. Я понимаю, что люди будут про это спрашивать, в идеале я мечтаю это продать. Это не мой профильный актив. Пусть занимается специалист, я готов построить и продать это помещение или сдать в аренду на льготных условиях в рассрочку.
По поводу цен. Цена в загородке от 35 до 45 тысяч рублей. Структура цены примерно такая: приобретение земельного участка от 2 до 4 тысяч рублей за квадратный метр. Будущего строения, а не земли. Условно 20 млн стоит гектар земли, разделите округленно на 10 тысяч квадратов - это 2 000 цена земли за метр. Выгодно покупать не 10 соток земли для строительства одного дома а гектар - два чтобы сети размазать по большой площади в 15 тысяч квадратный метров. Тогда стоимость сетей даже в дорогом варианте… я в Арамиле прокладываю водопровод 600 метров для себя и соседей, покупаю муниципальную газовую котельную, которая рядом со мной находится, они ее хотели ликвидировать. Потом я должен купить землю вокруг нее и реконструировать. По смете это у меня около 8-9 миллионов процедур, связанных с котельной. Но когда я это размажу на 10 тысяч квадратов получится приемлемо. И горячая вода, фишка рекламная, и отопление. Порядка трех тысяч на квадратный метр стоят сети в малоэтажном строительстве. 10-11% от стоимости работ. 4-5 тысяч рублей на квадратный метр стоят отделочные работы - это эконом класс под ключ. И строительно-монтажные работы сами, то есть кирпичный дом, железобетонные перекрытия, оштукатуренный крашеный фасад утепленный с элементами благоустройства (детская площадка и наземный паркинг на стилобате). Это стоит от 25 до 27 тысяч за квадрат. То есть сумма - 35 тысяч. Это некая себестоимость примерная, связанная с малоэтажкой. У кого-то она больше, у кого-то меньше. Повторюсь, зависит от того, за сколько купил и сколько у тебя метров. Чем больше, тем дешевле. Почему застройщикам интересны проекты малоэтажного строительства пригородного. Потому что когда вы 35 тысяч умножите на средний комплекс, как правило он поделится на очереди - 4 тысячи квадратов в первую очередь, 6 во вторую. 4 на 35 умножите получите 100 миллионов рублей. Коттедж в Карасьеозерске стоит сто миллионов рублей. А здесь будет жилой комплекс на сто квартир и 50 парковочных мест. Это приемлемая цифра, если банк не даст, то можно продать что-нибудь ненужное, к примеру, три коттеджа в “Золотом карпе” и мерседес и начать самому это делать без банковских денег. Почему этот рынок живой и реальный и он будет активно развиваться. Статистика со ссылкой на сайт квадратного метра и ЛСР груп я смотрел - за прошлый год в 14 раз увеличились объемы строительства малоэтажного жилья. То есть было 3000 квадратов по статистике города, а стало - 43 - в 14% раз. В этом и следующем, я думаю еще вырастет на 30-40%, а в городе упадет. Потому что прогноз - будет меньше продаваться и строиться в городе, а в пригороде соответственно больше. Это хорошо.

Валентина Вадимовна Орнат:
Задавайте вопросы.

Журналист:
Хотелось бы уточнить по продажам квартир, таунхаусов в пригороде Екатеринбурга как в этом году ведут себя покупатели - больше, меньше продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И что покупают активнее - жилье в Екатеринбурге или в городах-спутниках?

Елена Павловна Мяло:
На 10 сделок в месяц сейчас 2-3 сделки. В связи с чем - все-таки ожидают понижения цены. задачи риелторов, которые ставят нам наши партнеты - это продать по сегодняшней цене. Я говорила что покупательская способность снижена и клиенты занимают выжидательную позицию. С января по сегодняшний день если в месяц  из 100% выполнено 10-15%, это при помощи риелторов.

Юлия Владимировна Луканина:
В процентном соотношении наверное не скажу, но сделок – рынок конечно стоит. Ипотека с господдержкой – это хороший инструмент, но на сегодняшний день покупательская способность клиента зависит именно от продажи вторичного жилья, вторичный рынок стоит. Мы конечно ждем снижения ставок ключевых банков, чтобы возможность продавать вторичное жилье была не под 16%, а также под 11 -12. Соответственно по продажам загородного жилья. У нас проект открылся в этом году, с конца прошлого года, соответственно, смотрят очень много и активно, но достаточно долго принимают решения. Потому что это и продажи вторичного жилья, на сегодняшний день возможность ипотеки это повышенный процент, соответственно добирать, поэтому сделки снизились.

Руслан Рамилевич Музафаров:
У нас как я предполагал малоэтажный проект будет локомотивом продаж потому что короткий цикл, короткие сроки, полная аккредитация по ипотеке по господдержке, но есть фактор вторички, однушки и двушки у нас уже отсутствуют, все купили, более нескольких сотен заявок на следующие очереди. 22 апреля мы опубликовали очередную проектную декларацию на 30-е дома в Мичуринском, соответственно в мае стартуют продажи. Они обеспечены на сотни процентов вперед. Но это не касается трехкомнатных квартир, они сейчас в бронях, но сделок мало. Задача риелторам поставлена, ипотеки все же мало на вторичку.
Я считаю, как было так и осталось - кому-то город, кому-то низкая цена малоэтажки. Люди идут, цена важна, именно поэтому малоэтажка у нас в таком хорошем приоритете сейчас.

Николай Летанин:
Вопрос к представителю администрации - насколько целесообразно развивать южное направление, если дорожное строительство значительно отстает?

Руслан Гайнельзярович Габдрахманов:  
Целесообразно - 100%. Планы по развитию улично-дорожной сети известны и нам известно что ЕКАД замкнется на Полевском тракте в 2018 году к чемпионату мира у нас в юном направлении построена, но пока не введена в эксплуатацию новосибирская вторая, она тоже разгрузит. Если смотреть по остальным направлениям, то южное выглядит очень даже перспективно.
Вопрос застройщикам. Типичный пример покупателя малоэтажки - молодая семья с ребенком. А где дети учатся, лечатся? В своих поселках или все в город.

Руслан Рамилевич Музафаров:
Я готов ответить по Широкой речке, там есть отличная школа муниципальная, которую очень хвалят, а в коттеджной Широкой речке есть несколько частных детсадов которые ценятся на весь город. В Широкой речке садики хорошие. Ведется проектирование муниципального образовательного центра. Мы надеемся и ждем.
По поводу больниц не подскажу. Естественно, на Широкой речке несколько медучреждений, но, чтобы общие поликлиники. Подсказывают - есть. Базовые элементы городской инфраструктуры на Широкой речке есть, их надо развивать. Минимальный санитарный уровень.

Юлия Владимировна Луканина:
В нашем поселке в шаговой доступности школа десятилетка, мы заканчиваем детский сад, прописка среднеуральская. Нашей компанией там построен муниципальный садик, дети все устроены. Постарше - некоторые ездят в Екатеринбург. Поликлиника у нас будет при строительстве второй очереди, сегодня количество жителей недостаточно для такого объекта.

Российская газета:
По поводу программы “Жилье для российской семьи”. Насколько я знаю там ограничений нет - многоэтажка, малоэтажка, могут участвовать разные проекты и чтобы была гарантированная стоимость квадратного метра. Минстрой начал собирать заявки, которые в основном касаются Екатеринбурга и городов-спутников. Насколько вам интересно участие в этой программе, удобен механизм выплат и насколько та сумма, по которой государство готово выкупать соответствует реальным затратам?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Если бы мы поставили цену в 39 тысяч за метр квадратный, то я уверен мы бы продали все за один день.

Валентина Вадимовна Орнат:
Ну то есть это не ваша программа.

Юлия Владимировна Луканина:
Мы будем участвовать в программе «Жилье для российской семьи» с объектами, которые строятся в Среднеуральске, Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском. Мы уже заявились. Там минимальныеплощади квартир соответственно и,если 35 цена плюс 4 тысячи за квадратный метр на сети, значит 39 – мы в этот проект пойдем. Уже заявились.

Николай Григорьевич Савин:
Я по этой программе не могу ничего сказать, я могу сказать за другие программы областные, которые есть и в которых мы участвовали. Я сам не верил и думал, что никто не даст этих денег. Но на примере Горного щита - где пятиэтажный панельный дом три года назад был построен и были не проданы квартиры в стадии готовности. не покупатели. думали куда их деть. В Сысерти была такая же ситуация, то есть на стадии начала строительства тоже рынок такой, все ушли в сады, а коробка строится. То есть в любом проекте должен произойти волшебный пинок, чтобы кто-то пришел и купил 10 квартир, был реальный пример, есть областной фонд жилищного строительства и так далее. У них в каждом населенном пункте есть фиксированная цена. Но у них не 35 тысяч, в Сысерти в прошлом году 40,5 рублей за метр. Мы мечтали продать по 45, например, но для них принципиальны не этажи а метраж и отделка комнат полная. И они говорят - мы вам столько-то дадим на начало, остальное в конце. На первый взгляд не очень выгодные условия, но когда это Сысерть, пятиэтажный дом, 50 квартир и никого нет, то эти 10-12 квартир которые вы продаете по этой схеме внушают оптимизм. первый этаж продали. Программы работают, мои партнеры СУ-22 в Реже по такой схеме, в Ревде, в таких территориях, где продажи на первом этапе проблематичны. В каждом населенном пункте есть потребность, граждане, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий. Круг этих революционеров очень узкий на сегодняшний день и это многосемейные люди, детдомовцы. Может быть 15 очередников. А нам больше не надо. Есть в доме 40 квартир, 15 мы продали области по цене чуть ниже рыночной, но проект пошел. Остальные - на рынок по 45.

Журналист:
Как несогласованность норм принципиально влияет на деятельность застройщика?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Это не несогласованность, это разные языки: правила землепользования, НГСО, СП. У каждого правила свой язык, а задание одно и тоже. Принципиально - это либо индивидуальное, либо многоквартирное. Соответственно сколько в нем этажей и есть ли лифт. наша компания строит 3-4 этажа без лифта с экспертизой многоквартирная. Главное, чтобы было разрешение на строительство, чтобы оно соответствовало земли, договору, проектной декларации, тогда все будет хорошо.

Журналист:
Я правильно понимаю, что они более лояльные нормы, другие более жесткие?

Руслан Рамилевич Музафаров:
Так наверное ставить вопрос не нужно, потому что трех это или четырех этажная застройка мы обязаны обеспечить социальную инфраструктуру - места в садиках, в школах, в больницах, транспортную, в том числе парковочные места. По хорошему, не важно сколько этажей, важно какое качество получит житель. А он должен получить одинаковое качество вне зависимости от типа. нормы для всех одинаковые.

 

Материалы по теме

Комментарии