16 июля 2015
Как продать вторичное жилье в Екатеринбурге?

Продать квартиру в Екатеринбурге

Как продать вторичное жилье в Екатеринбурге?

Ни ипотека с господдержкой, ни заманчивые условия рассрочки от застройщика не помогут купить квартиру в новостройке, если для этого вам нужно получить деньги от продажи старой квартиры, а рынок вторичного жилья не подает признаков жизни.

 

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Павел Федотов,
руководитель проекта
«Новостройки Урала», www.ekbuild.ru

– Любой товар имеет ликвидность, но при определенных условиях. Практика последних 4–5 месяцев показывает, что вторичная недвижимость, в том числе хрущевки и брежневки, тоже продается – но только при условии адекватного определения цены. Я не говорю о том, что необходимо демпинговать. Однако механизм определения стоимости своей квартиры путем просмотра средних цен на аналогичные объекты в открытых базах сегодня не работает. Требуется глубинный анализ, который учитывает множество факторов. В нашей компании риелторы пользуются утвержденным алгоритмом, результаты которого проверяются наставниками – более опытными руководителями. В итоге мы продаем квартиры в те же сроки, что и до кризиса. Например, сейчас мы работаем с 28 партнерами, для 19 из них оказываем услуги по программе trade-in. В большинстве случаев застройщик дает нам срок на продажу вторичного жилья клиента не более 20–30 дней. Нам удается выдерживать его в подавляющем большинстве случаев. Ипотеку на вторичное жилье сегодня реально взять под 13,5–13,9%. Если на вырученные от продажи деньги покупается квартира в новостройке, выгода в результате оформления ипотеки с господдержкой и программ, предлагаемых застройщиками, все равно перекрывает издержки, возникающие при продаже вторичного жилья.

По данным Уральской палаты недвижимости, чтобы продать вторичное жилье, покупатели в среднем тратят 5–6 месяцев и в итоге сбрасывают 7% от заявленной стоимости. Цифра весьма условная, а сама мера не является панацеей.

Поскольку предложение существенно превышает спрос, потенциальные покупатели с деньгами правят бал, держа многочисленных продавцов в напряжении. Риелторы придумывают новые маркетинговые ходы для продажи вторички. Например, устраивают целевые мероприятия, работают с адресными продажами, предлагая конкретные квартиры тем, кто находится в поиске подобного жилья. В некоторых случаях это позволяет отстоять цену, интересную продавцу.

По мнению Сергея Разуваева, директора маркетингового агентства «Маркетинг-Консультант», автора книги «Маркетинг за МКАДом», грамотный риелтор может продать что угодно: велика роль эмоционального воздействия на покупателя. «Риелтор может убедить покупателя купить конкретный объект, аргументируя это, например, так: «Я знаю продавца, он порядочный человек, в квартире хорошая энергетика» –это иррациональный подход, но он правда работает», – уверен эксперт. Впрочем, поиск грамотного риелтора может стать еще одной проблемой человека, желающего продать квартиру: ценник на услуги данных специалистов в среднем составляет 100 тыс. рублей,и он не зависит от того, продал ли риелтор вашу квартиру за две недели или за год. 

Среди собственников бытует мнение, что косметический ремонт помогает придать квартире товарный вид и продать ее быстрее, а то и дороже. Эксперты с этим не согласны – по их мнению, в 90% случаев это бессмысленно. «Имеет смысл устранить проблемы с освещением, а также имеющиеся протечки, поломки», – рекомендует Павел Федотов, руководитель проекта «Новостройки Урала». Также важно составить правильное описание и сделать хорошие фотографии – мутные невнятные кадры с телефона только отпугнут возможных покупателей. Многие риелторы советуют перед просмотром квартиры создать в ней атмосферу домашнего уюта – сварить кофе или испечь пирог, чтобы приятный запах повлиял на впечатления посетителей. 
 

Опрос

 

Елена Иванова, предприниматель: 
 – Буквально на прошлой неделе с помощью риелтора Центра недвижимости «Северная Казна» я продала комнату в малосемейке. Объект был выставлен на продажу в прошлом году, но поскольку мне нужна была конкретная сумма от его продажи, мы не торопились сильно снижать цену. Риелтор очень грамотно подошла к рекламе моего объекта, просмотры были каждую неделю, иногда по 3–4 в день. И, что важно, все они были целевые – приходили люди, потенциально готовые к сделке, без завышенных ожиданий. В итоге скинули 6%, которые изначально заложили в цену. Я осталась довольна работой риелтора – до этого имела неудачный опыт, когда меня убеждали соглашаться на условия, мне невыгодные. Здесь же специалист вел себя профессионально, как успешный продавец и грамотный психолог отстаивал мои интересы при продаже. Организация работы по продаже выполнена на высшем уровне: обеспечен информационный и документальный обмен информацией между покупателем и продавцом, все сделано четко и в срок.

 

Юлия Сергеева, менеджер: 
– Я продавала квартиру в хорошем кирпичном доме постройки 90-х годов в Новоберезовском. Варианта продавать самостоятельно у меня не было – я в этом не разбираюсь. Обратилась к риелтору Павлу Федотову. По образованию он профессиональный оценщик. Однако, назвав мне цену, за которую стоит продавать квартиру, сразу предупредил, что порядка 100–150 тыс. от цены придется скинуть. Меня это устроило, так как я была ограничена в сроках.Мы начали продавать квартиру в конце февраля и к концу мая продали ровно с той скидкой, которую обозначил риелтор. За это время было всего три просмотра, чувствовалась напряженная ситуация на рынке. 


Мария Мехоношина, журналист:
 – Мне повезло продать комнату в центре Екатеринбурга на исходе волны ажиотажа, когда люди стремились как можно скорее вложить деньги в недвижимость. Я читала аналитические отчеты, понимала, что скоро это закончится и продать что-либо будет проблематично, поэтому торопилась и не завышала цену. Комнату на продажу выставила сразу после январских праздников и в конце февраля вышла на сделку. Покупатель нашелся после 4–5 просмотров. В это же время мои знакомые продавали похожие объекты, и, глядя на их мучения, считаю, что мне повезло. Я продала комнату достаточно быстро, но после того, как снизила цену на 7,5% от изначально заявленной. Продавала сама, к помощи риелторских агентств не прибегала, т. к. имею негативный опыт сотрудничества – риелтор настойчиво предлагал объекты и банки, которые меня не устраивали, но, видимо, были выгодны для него.

 

Наталья Баранова, воспитатель в детском саду:
 – Я выставила двухкомнатную квартиру в доме улучшенной планировки на ЖБИ в феврале. Квартира без ремонта, после длительной сдачи в аренду, поэтому цена изначально была не завышенной. Однако с февраля я сбросила уже 450 тысяч (15%),но покупателей так и нет. Сбрасывать приходится еще и потому, что в моем доме и соседних домах регулярно появляются квартиры в лучшем состоянии и по более низкой цене. Просмотры случаются регулярно, однако покупать никто не хочет. Работаю с риелтором, она предлагает скидывать цену и дальше, но я уже не согласна. Ведь еще и ей придется платитьза работу – и немалую сумму. Отдавать квартиру даром не вижу смысла, т. к. на вырученные деньги я планировала купить новое жилье. Варианты trade-in не рассматривала, потому что новую квартиру хочу брать тоже на вторичном рынке. 

 

Олеся Берсенева, менеджер:
– Я планирую переезд из Первоуральска в Екатеринбург. Там у менятрехкомнатная квартира в хорошем кирпичном доме, со свежим современным ремонтом, с дорогой мебелью. В феврале знакомые рекомендовали хорошего риелтора, который пообещал продать квартиру к лету. Доверившись, я заключила договор долевого участия с застройщиком в Екатеринбурге и обязалась внести всю сумму летом. Квартиру выставила за 3,9 млн рублей, к маю опустили цену до 3,5 млн и нашли потенциального покупателя. Однако риелтор убедил меня не продавать, сказав, что сможет продать дороже. В итоге просмотры прекратились, мы опустили цену до 3,3 млн. Когда в июле риелтор предложил снизить цену до 3,2 млн, мы отказались от его услуг, а квартиру сняли с продажи. Все-таки ее хочется именно продать, а не отдать даром. Сейчас необходимо вносить деньги застройщику за квартиру в Екатеринбурге, а квартира так и не продана. Выставлять заново будем осенью, продавать будем сами, без риелторов. 

 

Нина Александрова, программист: 
– Однокомнатную квартиру улучшенной планировки, с хорошим ремонтом, в 16-этажном доме в районе первого пояса мы выставили на продажу в начале весны за 3,1 млн рублей. Постепенно снижали цену и в июле нашли покупателя при цене в 2,65 млн рублей. Мы взяли в ипотеку квартиру в новостройке и, чтобы снизить ежемесячный платеж, были заинтересованы в быстрой продаже старой квартиры. Ускорить процесс удалось только путем снижения цены – просмотров было достаточно, но все просили существенную скидку. 

 

Наталья Рулева, специалист по маркетингу: 
– В мае мы продали однокомнатную квартиру в Академическом, в доме 2009 года постройки. Я бы не сказала, что это было особенно трудно, – квартира современная, ликвидная. На поиск покупателя у нас ушло меньше месяца, причем половину этого срока квартира стояла без просмотров, а когда снизили цену, покупатель нашелся быстро. Изначально мы выставили квартиру по верхней планке рыночных цен на аналогичные объекты. Продали в итоге по цене на 12,5% ниже от первоначальной. Покупатель оформил на нашу квартиру «военную ипотеку» – многие не хотят с ней связываться, т. к. деньги по данной программе приходят в течение двух месяцев, а то и более. Но нам они пришли за две недели. 

 

 

Текст: Валентина Озорнина

Материалы по теме

Комментарии