26 октября 2015

Как купить квартиру на материнский капитал?

Как купить квартиру на материнский капитал?

Жители Екатеринбурга и Свердловской области, решившиеся более чем на одного ребенка, имеют право на получение аж двух материнских капиталов: 453 тысячи рублей за рождение (усыновление) второго ребенка выплачивается из федерального бюджета (федеральный маткапитал), и 116 тысяч  рублей за рождение (усыновление) третьего ребенка выплачивается из регионального бюджета (региональный маткапитал). Согласно статистике, большинство свердловчан тратят сертификаты на улучшение жилищных условий. Специалисты по недвижимости рассказали нам, как именно можно использовать эти сертификаты при покупке недвижимости, и на что обращать внимание.

Материнский капитал в качестве первоначального взноса



Лариса Попова,
Центр Недвижимости "Северная Казна" www.rieltkazna.ru 

«После того, как правительство подписало постановление, разрешающее использовать материнский капитал в качестве первого взноса по ипотеке, появилась реальная возможность улучшить жилищные условия семьям, у которых вообще нет собственных сбережений или накоплений, - рассказывает специалист Центра Недвижимости «Северная Казна» Лариса Попова. – Сегодня порядка 80% предложений на рынке жилья можно купить в ипотеку, покрывая первоначальный взнос материнским капиталом. Для семей, у которых  на руках два сертификата (федеральный и региональный), сумма возможного первого взноса увеличивается почти до 600 тысяч рублей и позволяет выбирать из большего числа предложений». Например, если раньше семья снимала квартиру и поэтому не могла накопить на первоначальный взнос, то обналичив сертификат на материнский капитал, можно переехать в собственное жилье и продолжать платить те же деньги в качестве ежемесячного платежа.

Материнский капитал для улучшения жилищных условий

Павел Федотов, "Новостройки Урала" www.ekbuild.ru 

По мнению руководителя проекта «Новостройки Урала» Павла Федотова, материнский капитал идеален для того, чтобы улучшить жилищные условия семье, у которой уже есть квартира. Например, суммы капитала достаточно для того, чтобы «безболезненно» переехать из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, из однокомнатной – в двухкомнатную, когда разница в цене небольшая. 

Лариса Попова обращает внимание на то, что такие сделки сегодня можно совершать без привлечения банков, перечисляя средства маткапитала напрямую продавцу. Это разрешено законодательством, и на такой вариант (подразумевающий приход денег в течение двух месяцев) в условиях кризиса и трудностей с продажей объектов соглашаются многие продавцы – во всяком случае те, кто не обязан сразу вносить всю сумму в качестве оплаты нового объекта недвижимости, и могут подождать.

Материнский капитал для погашения ипотеки

Если семьей была взята ипотека, а позже родился второй ребенок, материнский капитал можно использовать для досрочного частичного или полного погашения ипотечного займа. «В этом случае заемщику следует обратиться в банк, к кредитному специалисту, который ведет его дело, и написать заявление на досрочное погашение, приложив к нему справку об остатке суммы материнского капитала и сам сертификат, - объясняет Лариса Попова. – После этого банк отправляет документы в пенсионный фонд, а тот зачисляет деньги на ипотечный счет. Если размера материнского капитала недостаточно для того, чтобы полностью закрыть долг по ипотеке, заемщику нужно будет написать заявление, как именно банку стоит распорядиться деньгами – сократить срок кредита, оставив размер ежемесячного платежа неизменным, или наоборот, уменьшить ежемесячный платеж, оставив прежним срок. Строит оговориться, что такой выбор предоставляют не все банки – например, «Сбербанк» позволяет только уменьшить ежемесячный платеж, а вот «Абсолют» или «ВТБ» могут сократить срок кредита».

Раньше обладатели материнского капитала могли с его помощью реструктурировать платеж и, например, сделать себе отсрочку по платежам на полгода-год (в зависимости от того, насколько платежей хваталот маткапитала), однако, по словам Ларисы Поповой, сейчас такой возможности нет – сумма капитала зачисляется единовременно.

Материнский капитал для покупки загородной недвижимости

По словам Павла Федотова, способов потратить материнский капитал не так уж и много. И очень хорошо, что сегодня с его помощью можно покупать не только городскую, но и загородную недвижимость. «Материнский капитал можно потратить на частичную или полную оплату жилого дома, а также можно частично или полностью покрыть расходы по самостоятельному строительству индивидуального дома, – говорит эксперт. – Для этого мы рекомендуем заключить договор с подрядчиком, аккредитованным в банке, оформить кредит на строительство дома, а затем, по окончании строительства, погасить кредит материнским капиталом».

Материнский капитал: нюансы и подводные камни

По мнению Ларисы Поповой, сама процедура оформления материнского капитала не является сложной. Но есть одно но: пенсионный фонд не дает консультаций, не проверяет перед сделкой ни договор, ни покупаемый обладателем сертификата объект. Решение о переводе средств принимается фондом уже по факту совершения сделки. «Конечно, процент отказов есть, - рассказывает Лариса Попова. – Самые частые причины – подозрение на попытку обналичить материнский капитал, например, путем совершения сделки с родственниками. Далеко не всегда эти подозрения бывают оправданы. В любом случае отказ пенсионного фонда можно обжаловать в суде».

Используя в качестве оплаты жилья материнский капитал, покупатели обязаны наделить своих детей долями в приобретаемом жилье. «Если они закрывают ипотечный кредит по квартире, купленной с использованием материнского капитала, и при этом не наделяют их долями, в будущем могут возникнуть проблемы – но не у них, а у других покупателей, которые захотят купить эту же квартиру с использованием материнского капитала, - рассказывает Лариса Попова. – В пенсионном фонде сохранится отметка о том, что на эту квартиру уже оформляли маткапитал, и обязательство по наделению детей долями не исполнили. Тогда чтобы провести оплату новым собственникам придется искать тех, кто продал им квартиру, и заставлять их наделять детей долями в том жилье, которое они купили взамен».

«Другое дело, – отмечает Павел Федотов, – что в законе не указан размер доли, которой родители обязаны наделить детей. И если по каким-то соображениям они не хотят наделять их весомыми долями, например, боясь, что в будущем дети смогут манипулировать родителями и помешают продаже квартиры (бывают и такие отношения), то можно наделить их условными долями 1/1000 или даже меньше».

После нового года федеральный материнский капитал будет проиндексирован и составит 471 тыс. рублей

«К подобным мерам действительно иногда приходится прибегать, – соглашается Лариса Попова. – Например, в моей недавней практике была такая ситуация: семья гасила ипотеку материнским капиталом, и планировала после этого продать квартиру, чтобы переехать за границу. Разумеется, наделить детей долями в жилье, приобретенном за границей, органы опеки и попечительства нам не позволили бы. Есть другой выход – при продаже жилья компенсировать стоимость доли  детей деньгами, положив их им на счет. Поэтому при  использовании материнского капитала мы заведомо наделили детей незначительными долями, так, что при последующей продаже родители будут должны положить им на счет всего по 500 рублей! Это избавило семью от дополнительных затрат и позволило выйти из тупиковой, казалось бы, ситуации законным способом».

Есть особые тонкости оформления маткапитала женщиной, чьи дети рождены от разных отцов. Может потребоваться нотариально заверенное согласие от отца первого ребенка на то, что материнский капитал, полученный после рождения второго ребенка от другого отца, будет использован женщиной, без выделения доли первому мужу.

Такие вот простые сложности. Чтобы не попасть впросак, доверяйте свои сделки профессионалам!

Как получить материнский капитал? 

1. Обратиться в отделение пенсионного фонда по месту жительства и получить сертификат. 

2. Перед сделкой запросить в пенсионном фонде справку об остатке суммы маткапитала (даже в том случае, если ранее не использовали его). 

3. Выбирается квартира. 

4. Продавец и покупатель (если сделка совершается без участия банка) заключают договор купли-продажи, в котором прописывают, что сделка осуществляется с использованием средств материнского капитала, указывается номер сертификата и сумма остатка. 

5. Документы отдаются на регистрацию в регистрационную палату. 

6. После регистрации прав собственности продавцом пишется и заверяется у нотариуса расписка в получении оплаты от покупателя наличными средствами и обязательство покупателя погасить остаток суммы материнским капиталом. Расписка, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации собственности направляются в пенсионный фонд.

7. Срок рассмотрения пакета документов составляет один месяц, еще в течение одного месяца деньги поступают на счет продавца. 

8. В случае, если сделка совершается через банк, оформлением документов занимаются банк и покупатель.

Материалы по теме

Комментарии