02 февраля 2016

Как долго элитный дом может удерживать свой статус?

Как долго элитный дом может удерживать свой статус?

Недвижимость класса премиум дорога, комфортна и статусна. Однако удержать высокую планку не так-то легко – такие дома морально устаревают быстрее остальных. Мы попытались узнать, как долго элитный дом может удерживать свой статус, что сегодня важно для покупателей самого дорогого жилья в Екатеринбурге, и чем наша «элитка» отличается от мировой.

Далеко не все элитные объекты с течением времени сохраняют свою привлекательность и востребованность на меняющемся рынке. Некоторые жилые комплексы, построенные в конце 1990-х-начале 2000-х годов, морально устарели и сейчас их можно причислить только к бизнес или комфорт-классу. По мнению специалистов, причинами морального устаревания являются ошибки, допущенные при проектировании. Чаще всего это не соответствующие современным требованиям архитектурная концепция и входные группы, неудачные нарезки площадей и планировки квартир, недостаточно эффективные инженерные системы. Еще одна причина морального устаревания – посредственные строительные материалы и технологии. В начале 2000-х годов цены на рынке недвижимости неудержимо неслись вверх, поэтому застройщики не стремились любой ценой добиться безупречного качества строительства, да к тому же многих технологий и материалов, которые существуют сейчас, просто не было в их распоряжении (или не существовало вообще).

Об элитной недвижимости в Екатеринбурге заговорили с появлением квартала на улице Красноармейской — между улицами Малышева и Куйбышева. Он был построен в 2001 году. (До этого, в 1990-х, элитными признавались  дом на ул. 8 Марта, 2  и жилой комплекс на ул. Урицкого, 7.) От своих предшественников комплекс на Красноармейской отличался тем, что здесь впервые начала формироваться полностью замкнутая среда обитания. Помимо жилья в квартале появились рестораны, офисы банков, бутики и другие объекты социальной инфраструктуры. Место тоже было удачным: от шумных улиц квартал отделяли дома более ранней застройки. В закрытом дворе возвели детские площадки,  крытый корт.

Сегодня, на фоне таких ЖК, как «Тихвин», «Февральская революция», «Бажовский премиум» комплекс на Красноармейской выглядит скромно. Никто не спорит, это очень хорошее жилье, но уже не самое-самое… 

 

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

– Элитное означает лучшее. Соответственно, со временем оно устаревает. Например, в 1980-е годы панельные дома улучшенной планировки считались лучшими, и назывались бы элитными, если б в то время этот термин был в ходу. Но процесс морального старения распространяется не только на жилую недвижимость, но и на другие сегменты. Если взять рынок офисной недвижимости, то те деловые центры, что раньше считались элитными, сейчас таковыми не являются. Так что элитное перестает со временем быть элитным в разных сегментах, но поскольку это некий эталон, то, да, моральное старение объектов происходит несколько быстрее.

 

А можно ли избежать такого старения, ну или хотя бы продлить срок заявленной классности элитных объектов?  При грамотном подходе к проектированию объекта этого можно избежать, считают эксперты. Прежде всего, важны архитектурная концепция проекта, качество материалов, «зеленые» технологии строительства.  Одним словом, если девелопер строит «с душой», не экономя на материалах, технологиях и инфраструктуре, дом будет добротным и не устареет многие годы. Но это еще не всё. Существует такой важный фактор, как  мода. Тем, кто гонится за ней и кому квартира премиум класса нужна для того, чтоб пускать пыль в глаза, выход один – переезжать с места на место всю свою жизнь…

Важно всё

Элитная недвижимость в Екатеринбурге менялась вместе со своими жильцами. Потребности VIP-персон города прогрессировали пропорционально росту финансовых возможностей и развитию строительного рынка. Менялись вкусы и та самая мода.

На что сегодня обращают внимание покупатели жилья в высшем ценовом сегменте?

Сегодня они гораздо больше ценят местоположение объекта, подход к отделке и дизайну общих зон, грамотный выбор технологий строительства. Большое внимание придается качеству черновой отделки и планировки квартир, качеству работы сервисной компании. А еще – правильной локации с красивыми видами из окон, достойному окружению комплекса, удобству парковки, безопасности. Серьезным конкурентным преимуществом стали архитектурные особенности проектов. VIP-покупатели хотят, чтобы их жилье отличалось от массовой застройки.

 

По словам Елены Константиновой, руководителя отдела продаж клубного дома «Тихвинъ», первое, на что сегодня обращают внимание покупатели элитной недвижимости, – это инфраструктура. Причем как инженерная, так и социальная, в частности, очень большое значение придается наличию инфраструктуры для досуга детей. В «Тихвине», например, территория для детей разделена на зоны, ориентированные на разные возрастные группы и разные виды отдыха. Есть две детские площадки — для малышей от 1 до 3 лет и от 4 до 5 лет и большая площадка для детей школьного возраста. На всех горках, качелях и скамейках ежедневно проходится влажная уборка. На спортивных площадках и дети, и взрослые могут играть в футбол или баскетбол, заниматься профессиональными видами спорта летом или кататься на коньках зимой.

 

Екатерина Стариченко, старший специалист отдела по связям с общественностью

компании «Атомстройкомплекс»:

Покупатели недвижимости премиум класса предпочитают селиться повыше. Если речь идет о небоскребах, например, о ЖК «Февральская революция», то большим спросом пользуются этажи, начиная с двадцатого, если о менее высотных зданиях, до 20 этажей, – то с 16-го. Это объяснимо: элитные дома расположены в центре, в престижных местах, и с высоты открываются красивые виды на город. Важно значение имеет инфраструктура. Школы, детские сады, магазины, медицинские центры, досуговые объекты необходимы всем. Самая оптимальная ситуация, когда в доме на первых этажах расположены высококлассные объекты коммерческой недвижимости.  Пока дом еще строится, учитываются мнения будущих жильцов относительно таких объектов, например, магазин какой сети они предпочитают иметь на первом этаже.

Ну а такие параметры, как качество строительства и планировки (обязательное условие – высота потолков не менее трех метров), современная инженерная «начинка», безопасность, наверное, не стоит и перечислять. Они «на поверхности».

Итог нашему опросу о предпочтениях сегодняшних покупателей элитного жилья подвели в отделе продаж ЖК «Бажовский-премиум».  

– Наши покупатели обращают внимание абсолютно на ВСЕ параметры, – лаконично прокомментировали в компании.

Найти отличия

Если сравнивать не только цены, но и структурные особенности элитного рынка, отличий между Москвой, Санкт-Петербургом, Екатеринбургом  и другими мировыми столицами оказывается достаточно много. Первое заключается в самом понимании «элитности» недвижимости. В России к объектам высшего ценового сегмента относится в основном новое, технологичное, «модное» жилье, в то время как в Лондоне, Париже, Милане, Нью-Йорке понятие «элитный объект недвижимости» формируется исходя из его аутентичности, исторической и культурной ценности.

В Екатеринбурге элитные дома представлены исключительно новостройками, нет сохраненных и достоверно отреставрированных зданий, как в европейских столицах или Нью-Йорке. Ситуация, когда, к примеру, три ЖК обеспечивают около 80% продаж нового элитного жилья, нетипична для мировых столиц.

 

Михаил Хорьков:

– Екатеринбург – город молодой в сравнении с европейскими городами, где исторически сложились элитные районы. У нас элитные жилые комплексы строятся точечно. Поэтому среди характеристик жилья премиум класса на первое место выходят  уникальный проект плюс «продвинутые» архитектурные, планировочные и  инженерные решения. В Европе мало элитного жилья, расположенного в новостройках.

Действительно, в наиболее дорогих столицах мира давно сформировались территории, где находятся целые элитные жилые кварталы и престижная коммерческая недвижимость. Таких районов с полностью сформированной инфраструктурой класса deluxe нет даже в Москве. Нет их и в Екатеринбурге.  

Да и сами объекты элитного первичного рынка на Западе отличаются от российских. Элитная недвижимость и в Москве, и столице Урала продается в состоянии Shell & core (без отделки), в то время как за рубежом элитные квартиры предлагаются покупателям с полной отделкой, начиная от полностью оборудованных кухонь и ванных комнат, зачастую заканчивая полной меблировкой от известных дизайнеров. Наши же соотечественники чаще всего хотят обустраивать жилье самостоятельно, по своему проекту.

Кроме того, за рубежом лучше развита система кредитования элитной недвижимости. Так, в Нью-Йорке возможно финансировать покупки по рекордно низким ставкам – от 2,5% годовых по ипотечным кредитам, причем низкую ставку по кредиту можно зафиксировать на весь срок кредита, до 30 лет. При покупке новостройки покупатель выплачивает только 10% стоимости наличными, а остальную сумму нужно выплатить после завершения строительства и отделки, к этому моменту уже можно получить ипотечный кредит. Российские же VIP-клиенты кредитуются  неохотно.

 

Елена Константинова:

– На сегодняшний день мы не аккредитованы ни в одном банке.  Поначалу аккредитация была, но вскоре мы поняли, что это не нужно. Потому что наши клиенты при необходимости возьмут кредиты в тех банках, с которыми у них уже сложились отношения, и хорошая кредитная история позволит им взять ипотеку под более низкие проценты. Так что взять кредит для наших клиентов не проблема. Но и такой возможностью наши покупатели пренебрегают – квартиры в «Тихвине» в кредит приобретаются очень редко.

 

Екатерина Стариченко:

– Случаев, когда элитные квартиры покупают в ипотеку, немного, но они есть.  Пользуются наши покупатели и рассрочкой платежа, которая предоставляется на время строительства дома. Вообще, мы помогаем нашим клиентам в каждой конкретной ситуации, например, реализовать вторничное жилье через наше партнерское агентство.

 

Вечные ценности

В заключение, возвращаясь к теме устаревания элитных домов, заметим, что такие задания все же существуют. Имя им – памятники архитектуры прошлого. Вот они-то и в цене не падают, и морально не устаревают, несмотря на столетия.

В последние несколько лет в Москве наблюдается всплеск интереса к жилому «антиквариату» – в первую очередь к историческим особнякам. Сегодня в столице насчитывается чуть более тысячи частных домов, большинство которых – либо памятники архитектуры, либо дома, относящиеся к исторической застройке (реконструированные дома). Правда, при их заключении сделок приходится сталкиваться с множеством юридических и бюрократических проволочек. По российскому законодательству, речь идет о законах «О землепользовании и застройке в городе Москве» и «О приватизации государственной и муниципальной собственности» — собственник может приватизировать землю, на которой находится купленный им дом. Однако на практике московские чиновники еще не проработали эту систему и стремятся заключить договор аренды сроком на 49 лет.

Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, строго охраняются Государственным управлением по охране памятников (ГУОП). Владелец не имеет права делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутреннюю планировку, а любой ремонт, даже самый простой, должен тщательно согласовывать с ГУОП.

Цена на исторические особняки в первую очередь зависит от качества проведенной реконструкции. Также имеет значение, как давно проводилась реконструкция: чем позже она была проведена, тем выше стоимость квартиры. Кроме того, если в доме в процессе реконструкции устанавливают лифт и удается сделать подземный паркинг (что особенно важно), то цены за квадратный метр становятся сопоставимы с ценами в новых домах.

Екатеринбург, конечно, не Москва, но особняки есть у нас. Можно ли представить, что, к примеру, усадьба Харитонова-Расторгуева будет чьим-то частным владением?

 

Михаил Хорьков:

– Вряд ли такие знаковые для нашего города объекты, как усадьба Харитонова-Расторгуева, будут отдана в частные руки под жилье или офисы, но что касается менее статусных зданий, имеющих историческую и архитектурную ценность, то мое мнение – их необходимо отдавать в частные руки – только так их можно сохранить для города. Эти здания должны жить обрести новое содержание при сохранении внешнего вида и уникальной внутренней планировки. Сейчас многие из таких объектов находятся в полуразрушенном состоянии, часто в них расположены организации, которые не имеют возможности следить за состоянием этих домов. Без хозяина участь этих построек плачевна.

 

P. S.

В разговоре об элитной недвижимости Екатерина Стариченко произнесла фразу, которой и хотелось бы закончить статью: «Устареют ли сегодняшние дома премиум класса, мы узнаем лет через двадцать». Подождем?

Материалы по теме

Комментарии