01 мая 2017

Завод мертв, да здравствует завод!

Завод мертв, да здравствует завод!

В последние годы освоение промзон — одна из самых горячих тем в области пространственного развития Екатеринбурга. В городе на данный момент реализуется как минимум четыре проекта освоения бывших индустриальных территорий.

Проект «Макаровский квартал»Проект «Макаровский квартал»
Первый — «Макаровский квартал», предполагающий ревитализацию площадки мукомольного завода (инициатор — УГМК). «Проект рассчитан на семь лет», — заявил на выставке Expo Build Russia-2015 замдиректора УГМК по капитальному строительству и инвестициям Михаил Волков. В квартале будет построено около 150 тыс. м 2 жилья бизнес-класса. Первая очередь предполагает строительство пяти секций вдоль улицы Челюскинцев; вторая — освоение улицы Никонова и приспособление под лофты Симановской мельницы. Последний этап — отдельно стоящее угловое здание.

Освоение бывшей площадки Уралтрансмаша рядом с заводом «СМАК»Освоение бывшей площадки Уралтрансмаша рядом с заводом «СМАК»
Второй проект — освоение бывшей площадки Уралтрансмаша рядом с заводом «СМАК» (инициатор — Русская медная компания). Здесь появятся многоэтажные жилые дома, школы и детские сады, гостиницы, апартаменты, автосервисы и парковки. Главная фишка проекта — в высвобождении из труб реки Мельковки и формировании пруда. В новом квартале возведут около 300 тыс. м 2 жилья. Общий объем инвестиций оценивается в 20 млрд рублей.

Реконструкция здания бывшего приборостроительного завода на набережной Городского прудаРеконструкция здания бывшего приборостроительного завода на набережной Городского пруда
Третий проект (не столь масштабный, но от этого не менее громкий) — реконструкция здания бывшего приборостроительного завода на набережной Городского пруда (инициатор — компания Prinzip). Будущий комплекс будет состоять из двух корпусов. Первый, 6–7-этажный, выходит на улицу Горького, второй, 13-этажный, расположится во дворе. Здания объединят крытой галереей, в которой разместится бассейн. Квартал рассчитан на 132 квартиры.

И, наконец, четвертый проект — возведение высотного комплекса на Вторчермете в районе улицы Дорожной, где ранее находились промбазы. Как следует из опубликованных на сайте Минстроя документов, из всех прежних построек останется только пятиэтажный жилой дом. Территория в 5,38 га превратится в квартал с населением более 3,7 тыс. человек. Здесь появятся многосекционные дома от 18 до 27 этажей, детский сад, магазин площадью 1,6 тыс. м 2 и два де- вятиэтажных паркинга на 1,2 тыс. мест. Кроме того, в связи с 300-летием Екатеринбурга все активнее обсуждается судьба гигантской неблагоустроенной промтерритории за железнодорожным вокзалом. Глава города Евгений Ройзман уже не раз называл эту площадку «помойкой» и призывал избавиться от находящейся там «Овощебазы №4», то и дело попадающей в криминальные сводки. Заметим, что практически все проекты ревитализации индустриальных пространств в Екатеринбурге стали предметом серьезных и иногда ожесточенных дискуссий. Квартал под мукомольным заводом согласовывался с Градсоветом четыре раза, УГМК очень долго не могла определиться с тем, как использовать два объекта культурного наследия, находящиеся на территории будущей застройки, — лабораторию и Симановскую мельницу. Компания Prinzip (в прошлом — Pred Group) вызвала гнев архитекторов, когда отказалась от идеи, победившей в международном конкурсе, и пожелала превратить приборостроительный завод во дворец эпохи классицизма. На Градсовете проект, разработанный казанским бюро «Антика», назвали нелепым и сравнили с барышней в платьях XIX века на современных улицах. В итоге девелопер, сменив название, решил вернуться к первому варианту реконструкции. Реконструкция индустриальных территорий, их неэффективное использование — тема для российских городов не новая. Власти и эксперты признают: в условиях дефицита земли это огромный потенциал для развития, в генпланах всех крупных муниципалитетов присутствуют положения о переносе или сносе заводов. Но системный подход к переустройству промплощадок до сих пор отсутствует.

Свято место 

В европейских и американских городах практика редевелопмента старых промышленных предприятий под новое функциональное использование весьма распространена. Еще 30 лет назад на месте закрывшихся фабрик в Германии и Англии стали появляться жилые и гостиничные комплексы, развлека тельные центры и музеи.

Лондонский район DocklandsЛондонский район Docklands
Так, в 80-х годах прошлого века началась комплексная реновация депрессивного лондонского района Docklands: за 17 лет привлечено 9,5 млрд фунтов стерлингов инвестиций (из них 1,8 млрд государственных), перепрофилировано 1066 акров земли, построено 144 км новых дорог, линия легкого метро, около 3 тыс. предприятий торговли, новые дома, школы и колледжи. Хорошо известен пример преобразования территории порта в Гамбурге площадью 155 га в общественноделовую зону HafenCity, привлекающую туристов современной архитектурой.

Еще один яркий проект ревитализации промтерритории — четыре венских газгольдера (резервуары диаметром 60 метров и высотой 70 метров), построенных в конце XIX века. В 70-х город отказался от коксового газа в пользу природного, и сооружения были закрыты за ненадобностью. В 95-м местные власти провели международный конкурс идей по включению резервуаров в городскую ткань и определили четырех победителей. Ими стали бюро Coop Himmelb(l)au, Жан Нувель, Вильгельм хольцбауэр и Манфред Ведорн. Внутри телескопических резервуаров архитекторы разместили жилой комплекс на 615 квартир разных форматов — от пентхаусов до студенческих комнат, 11 тыс. м 2 отведено под офисы, здесь же находятся 70 магазинов, баров, кафе, ресторанов, кинотеатр и концертный зал на 3 тыс. человек.

Центр современного искусства "Винзавод" (г. Москва)Центр современного искусства "Винзавод" (г. Москва)
В России также есть успешные примеры перевоплощения. В основном, конечно, в столице (Москва по понятным причинам обладает наибольшим потенциалом в вопросе реконструкции промзон — 209 площадок, 8 тыс. га земли): например, «Винзавод» и «Фабрика Станиславского». Часто к ним причисляют и «Стрелку» — бывшую фабрику «Красный Октябрь». Впрочем, здесь есть один нюанс: художников галереи «Арт-Стрелка», которые начали обживать промзону в 2004 году, тогда пустили на временный постой, пока не были согласованы проекты строительства жилого комплекса «Золотой остров». В кризис владелец недвижимости, не дождавшись разрешений, недорого отдал здешние помещения в аренду, и фабрика потихоньку стала центром богемной жизни. Теперь уже расположенный на территории «Красного Октября» институт «Стрелка» транслирует идеи о том, как надо развивать промзоны. Но самым масштабным, амбициозным и гремящим на весь мир проектом является реконцепция территории бывшего завода «ЗиЛ». Конкурс на ревитализацию этого пространства был объявлен мэрией Москвы еще в конце 2011 года. В финал вышли четыре претендента. Голландцы Mecanoo посчитали целесообразным превратить территорию в кампус, но такой вариант потребо- вал бы привлечения федеральных денег и показался слишком сложным. Французы Valode et Pistre задумали застроить все офисами, сделав из бывшего ЗиЛа второй «Сити». Но подобное решение привело бы к транспортному коллапсу. Российский «Меганом» и немецкое бюро Überbau предложили сочетать на территории не одну функцию, а несколько и за счет этого вышли во второй тур, которому так и не суждено было состояться. Документы пылились на полке, пока главным архитектором Москвы не стал Сергей Кузнецов. Он привлек специалистов «Меганома» и НИиПИ Генплана для более детальной проработки проекта. Проект планировки ЗиЛа был принят в 2013-м. Так появился жилой комплекс арт-класса «Зиларт».
Реконцепция территории бывшего завода «ЗиЛ» (проект "ЗИЛарт", г. Москва)Реконцепция территории бывшего завода «ЗиЛ» (проект "ЗИЛарт", г. Москва)
Территорию предприятия площадью 360 га, если применить крупную пространственную нарезку, можно условно разбить на три части. Первая — «ЗиЛ-Север» — занимает 147 га. Ее характерная особенность — в высокой концентрации культурных и спортивных объектов: ледовая арена, комплекс водных видов спорта, филиал Эрмитажа, концертный зал и школа искусств. Власти обещают 28 тыс. рабочих мест для 29 тыс. жителей. Здесь же расположатся НПО «Гелиймаш» и «Сапсан». «ЗиЛ-Юг» площадью 164 га в основном будет аккумулировать жилую функцию. Его фишки — благоустроенная набережная Москвы-реки и арт-кластер на базе бывшей ТЭц. В самой южной части разместится общественно-деловой комплекс с медицинским центром. Число жителей — 28 тысяч, рабочих мест — 24 тысячи. Третья часть площадью 47 га, расположенная в Нагатинской пойме, совместит жилую и деловую функции, здесь же предполагается создать медкластер. Рекреация будет обеспечена озелененной набережной. Здесь планируется создать 7 тыс. рабочих мест на 12 тыс. жителей. Идеология «Зиларта» — создать «город в городе», открытый, комфортный, с высокой пешеходной доступностью и транспортной проницаемостью, многофункциональный и насыщенный рабочими местами. Жилая застройка займет 117 га, 81 га отдадут под нежилые здания, остальное — под обществен- ные пространства и рекреации.

Сложности перевода

Главный вызов, стоящий перед девелоперами, которые хотят инвестировать в трансформацию промзон, — отсутствие внятной концепции ревитализации. Генеральные планы городов ограничиваются перечислением перспективных для освоения участков (максимум – списком переносимых заводов с указанием примерных сроков переезда).  Переезда, участия в реконструкции государства, программ развития новых промзон нет.

«Вне всякого сомнения, каждую промзону следует рассматривать как отдельный проект, но у них должна быть единая концепция развития», — уверен руководитель архитектурного бюро «Меганом» Юрий Григорян. Управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский утверждает: «Города должны сформировать прозрачный механизм развития старых производственных площадок». Прозрачные механизмы нужны еще и для того, чтобы побудить собственников предприятий освобождать площадки. Сегодня заставить их это сделать в принципе невозможно. хорошо, если планы города по развитию территорий совпадают с намерениями собственников по модернизации производства. В противном случае процесс переезда затягивается на годы. Наиболее продвинутые города сегодня в качестве стимулов к переезду используют две меры — создание индустриальных парков (более мягкая мера) и повышение арендных ставок (налога на недвижимость) для предприятий, находящихся в центре городов. Еще один вызов — необходимость создания качественной нормативной базы. Имеет место отсутствие законодательных механизмов по адаптации памятников промышленной архитектуры под иные цели. Кроме того, такие проекты нуждаются в переводе земель из одной категории в другую, поэтому девелоперам однозначно необходимо упрощение этого процесса.

«Темпы редевелопмента городских промышленных зон не могут считаться приемлемыми. Если тенденция не изменится, эта проблема сохранится и в XXII веке», — констатирует замруководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.

Вне всякого сомнения, каждую промзону следует рассматривать как отдельный проект, но у них должна быть единая концепция развития. 

Третий мощный вызов (или даже группа вызовов) касается реализации непосредственно пространственных и архитектурных решений. Подавляющее большинство девелоперов упираются сегодня в проблему транспортной доступности. Это ярко демонстрирует пример Москвы. «Когда мы начали готовить проект освоения площадки ЗиЛа, нам сообщили, что плотность застройки должна быть равна нулю, — вспоминает Юрий Григорян. — Почему? Потому что пропускная способность магистралей в этом районе исчерпана. Любой проект ревитализации, будь он комплексный или точечный, обязательно упрется в ограничения по транспорту. Тупо загрузить советскую инфраструктуру не получится».

Та же проблема характерна и для Екатеринбурга. На первых обсуждениях Макаровского квартала транспортная схема была и одним из ключевых, и одним из самых спорных моментов. Наибольший общественный резонанс сегодня вызывают вопросы сохранения историко-архитектурных памятников (их в своем составе имеет каждая вторая старая промзона). Опять-таки вспомним Макаровский квартал и опасения городских активистов за судьбу Симановской мельницы. Опыт показывает, что инвесторы не всегда понимают смысл сохранения наследия. Например, группа ЛСР, выигравшая конкурс на освоение части ЗиЛа, решила снести все, что было возможно, и оставить то, от чего отказаться нельзя. В сентябре управляющий директор «Группы ЛСР Москва» Иван Романов сообщил, что сносить не будут только расположенные вдоль центрального бульвара здания 1920—1930-х годов архитекторов Весниных, где будут размещены концертный зал, большой универмаг, театр, кукольный театр. Грубо говоря, даже от спасенных старых зданий останутся только фасады. «Старые индустриальные здания могли бы пойти под офисы, новое производство или жилье, и в результате Москва получила бы действительно уникаль- ное пространство, сопоставимое с нью-йоркским Сохо», — рассуждает журналист и выпускник «Стрелки» Марина Анциперова.

Район Сохо на Манхэттене (г. Нью-Йорк)Район Сохо на Манхэттене (г. Нью-Йорк)
Сохранение существующих построек в промзонах — широко применяемая мировая практика. Вот что говорит по этому поводу маркус аппенцеллер, партнер компании MLA+, участвовавший в рекон- струкции промышленных террито- рий в Китае: «Необходимо сохра- нять старые строения, развивать лофт-культуру. Индустриальные объекты в Шанхае обрели новые функции, и только небольшая часть инфраструктурных объектов была построена с нуля».

Город разнообразия

Как показывает екатеринбургский опыт, на большинстве бывших индустриальных территорий возводится жилье. На месте Уралобуви — 270 тыс. м 2 (ЖК «Университетский»), шарикоподшипникового завода — 170 тыс. м 2 (ЖК «Бажовский»). Во всех новых проектах превалирует жилая функция, но такое решение нельзя считать стопроцентно верным: моножилая функция в центре — повтор ошибок окраин, когда кварталы будут попросту вымирать днем. Да и к тому же это попросту скучно. Жилье — самый простой, но далеко не единственный вариант освоения промзон. Яркий пример — трансформация печатной фабрики Rotaprint в берлинском районе Веддинг. Как рассказывает одна из основателей некоммерческой организации ExRotaprint Даниэла Брам, в 80-х предприятие обанкротилось и стало приходить в запустение, художники и дизайнеры организовали здесь творческие мастерские. В 2000-е годы был запущен проект ExRotaprint: группа архитекторов вместе с Даниэлой Брам отстаивала необходимость сохранить облик фабрики, не допустив ее превращения в элитный анклав, недоступный жителям небогатого района. Художники своими силами сумели создать новое культурное пространство, в котором появились музыкальные и живописные студии, школы и учебные центры, мастерские и выставочные галереи. При этом сам комплекс сохранил лицо и сегодня, по словам Даниэлы Брам, работает исключительно на интересы жителей.

Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин считает, что при развитии промзон нужно обязательно учитывать и необходимость сохранения прежнего количества рабочих мест: «Когда в Китае строят новые города, стремятся, чтобы около 50% рабочих мест или образовательных учреждений находились в зоне пешей доступности от места жительства. Этот принцип при проектировании закладывают изначально. В советские времена у нас было практически так же. Если строились новые микрорайоны, то там же, на окраинах, располагались промзоны. Потом они практически прекратили свое существование. В результате в центре города проживает 8% москвичей, и здесь же находится 50% рабочих мест. Понастроив кучу офисов и всего остального, каждому свое. И еще несколько идеологических замечаний, которые нам кажутся важными. Копировать опыт редевелопмента промзон бессмысленно. Параметры каждой площадки индивидуальны. Повторить проект освоения ЗиЛа или Docklands в Екатеринбурге вряд ли удастся.

Проект реконструкции недостроенной телебашни "Глобальный маяк" (г. Екатеринбург)Проект реконструкции недостроенной телебашни "Глобальный маяк" (г. Екатеринбург)
Решение зависит от множества факторов — профиля работавшего на площадке завода, прав собственности на участок, количества собственников, объектов, возведенных на территории промзоны, транспортной доступности, экологической обстановки, возможной высотности и плотности застройки, наличия инженерных мощностей, деловой активности и т. д. Кроме того, не все индустриальные территории необходимо кардинально переформатировать. Высокотехнологичные предприятия вполне могут остаться в черте города, а в некоторых случаях мы притянули в центр огромное количество людей и разбалансировали город».

Безусловно, региональные девелоперы могут заявить:

«У нас слишком небольшие площади для того, чтобы реализовывать полифункциональные концепции. Музеями, арт-кластерами и общественными пространствами инвестиции не отобьешь».

Позволим себе не согласиться. Уникальный проект резко повышает капитализацию территории и позволяет генерировать и человеческий, и финансовый поток. Просто мы пока научились зарабатывать только на продаже квартир, офисов и торговых помещений на первых этажах. С этой точки зрения крайне любопытным представляются обсуждения ревитализации гигантского района за железнодорожным вокзалом, а также территории Уралмашзавода. Здесь планировщикам будет где развернуться. Промзону можно встроить в существующую урбанистическую ткань, модернизировав производство и несколько изменив внешний вид площадки. По такому пути собирается пойти, например, Уфа. В планах местных властей разуплотнение Северной промзоны: внутри будут сформированы «зеленые коридоры», появятся элементы научного и бытового сервиса, а рост промышленности будет обеспечиваться за счет модернизации существующих мощностей. Таким образом, промзона по структуре приблизится к остальному городу. Мы не считаем, что перед муниципалитетами должна стоять задача непременно избавиться от производств. Промышленность городу нужна. Вопроса два — какая и где. Темпы редевелопмента городских промышленных зон не могут считаться приемлемыми. Если тенденция не изменится, эта проблема сохранится и в XXII веке.

Текст: Сергей Ермак

Эта статья опубликована в журнале «Мегаполис» №11 (10 июля 2016)

Материалы по теме

Комментарии