23 ноября 2015

Доверительное управление недвижимостью в Екатеринбурге: что это такое?

Доверительное управление недвижимостью в Екатеринбурге: что это такое?

Парадокс: россияне доверяют свою недвижимость непроверенным нанимателям, которых нашли по объявлению на заборе, но боятся доверить управление ею профессионалам. Однако эксперты уверены:  в недалеком светлом будущем именно доверительное управление станет основным форматом сдачи жилья в найм. Почему – нам рассказали ведущие игроки рынка аренды жилья в Екатеринбурге.

Не переходим на личности

В цивилизованных странах ситуация, когда собственник сам ищет нанимателя в свою квартиру и решает все бытовые вопросы, связанные с его проживанием, является скорее исключением из правил. Обычно поиском арендаторов и контролем исполнения ими всех обязательств занимаются специализированные управляющие компании, собственник же только получает оговоренный доход и гарантии на сохранность своего объекта, не вникая при этом в бытовые нюансы. В России услуга «доверительное управление недвижимостью» тоже существует, но популярностью, к сожалению, не пользуется. 

Никита Словиковский, основатель проекта "Драже"Никита Словиковский, основатель проекта "Драже"
 – В первую очередь потому, что большая часть собственников – это обычные люди, не предприниматели и не миллионеры, – объясняет Никита Словиковский, основатель проекта «Драже». – Недвижимость, которую они сдают – часто единственная (помимо той, в которой они проживают). Эти люди готовы тратить свое время и сами заниматься сдачей своей недвижимости, чтобы извлекать из нее максимально возможный доход. Доверительное управление гораздо более актуально для состоятельных и деловых людей, у которых нет времени периодически размещать объявления, обрабатывать звонки арендаторов, ездить на показы, выбирать, заселять, постоянно контролировать своевременность платежей и следить в целом за состоянием сдаваемой недвижимости. Для тех, у кого в собственности несколько квартир, для тех, кто владеет недвижимостью в одном городе, а проживает в другом. Эта услуга предполагает, что собственник полностью расслабляется, ничего не делает и просто получает пассивный доход. И при этом получает на руки сумму меньшую, чем если бы он сдавал свою недвижимость самостоятельно, т.к. управляющий тоже должен что-то на этом зарабатывать

 Хотя  по факту «потери» собственников не так уже велики – например, в Екатеринбурге стоимость доверительного управления составляет от 2500 рублей в месяц за квартиру – сумма небольшая и вполне сопоставимая с расходами, которые несет собственник, регулярно навещая нанимателя, устраняя мелкие поломки, как то потекший унитаз или сломавшаяся мебель.  

 – Отдав свою квартиру в доверительное управление, собственник получает в качестве нанимателя юридическое лицо – надежную компанию, которая работает в рамках договорных отношений и несет материальную ответственность за доверенное ей имущество. То есть по факту за свой счет решает все возникающие бытовые проблемы в квартире или обязует решать их нанимателя  в случае его вины, – рассказывает Антон Курмачев, директор АН «Находка». – Агентство недвижимости выступает своеобразным буфером между нанимателем и собственником, сводя к минимуму или исключая их контакт вообще. Все вопросы – контроль оплаты арендной и коммунальной платы, решение мелких бытовых вопросов (потек унитаз, не работает интернет, сломался холодильник, затопили соседи или соседей), контроль над сохранностью имущества  собственника и решение непредвиденных ситуаций в случае их возникновения  берет на себя агентство.

Материальную ответственность перед собственником в случае чего также несет компания, оказывающая услугу доверительного управления. Кодекс чести  рассчитаться с собственником, и уже потом пуститься в разбирательтва с недобросовестным нанимателем. Достаточность оборотных средств и потенциальная возможность покрыть убытки в экстренном случае также является элементом естественного отбора, не допускающим на  рынок доверительного управления мелкие компании. 

Ты в ответе за то, чем управляешь

У профессиональных компаний, оказывающих услугу доверительного управления, для решения всех вопросов, возникающих в ходе эксплуатации объета недвижимости, в штате есть юристы, а также заключены договора с компаниями, оказывающими услуги по уборке квартир, ремонту мебели и бытовой техники, выполнению отделочных работ. В интересах доверительного управляющего содержать квартиру в хорошем состоянии и повышать ее ликвидность на рынке – тогда доход с нее и, следовательно, процент, получаемый управляющим, увеличатся.

 – В Екатеринбурге очень много собственников, чья недвижимость никак не используется и пустует, –  рассуждает Антон Курмачев. – Например, собственники часто думают, что сдать квартиру без мебели или вообще без отделки невозможно. Они платят за нее каждый месяц коммунальные платежи, не догадываясь, что могут привести ее в арендопригодное состояние вообще без вложений и еще остаться в плюсе!  Доверительный упрвляющий может предоставить мебель и бытовую технику, а также осуществить ремонт в квартире в счет будущей арендной платы – в итоге собственник освобождается от уплаты коммунальных платежей и через некоторое время получает квартиру, которую можно сдавать по рыночной цене.

Ирина Зырянова, управляющий директор ООО "Бюро недвижимости Зыряновой"Ирина Зырянова, управляющий директор ООО "Бюро недвижимости Зыряновой"
 – Я думаю, беда в том, что большинство потребителей вообще не знают о том, что такая услуга существует, – сетует Ирина Зырянова, управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой». – Бывает, что люди, для кого доверительное управление - единственные возможный вариант сдачи жилья в найм, приходят к специалистам и своими словами объясняют, что им надо, и это как раз попадает под определение доверителього управления.  Рядовые граждане, которые продолжают самостоятельно искать нанимателей и сталкиваются с проблемами во взаимодействии с ними, просто незадумываются о существовании альтернативных возможностей.

Аренда будущего

Эксперты едины во мнении, что российский рынок недвижимости просто не успел стать цивилизованным и дорасти до понимания преимуществ доверительного управления в частности. Институт частной собственности молод, механизмы управления ею еще не отработаны.  Процессы, давно обкатанные на Западе, у нас только начинают оттачиваться.  

  – В классическом понимании услуга «доверительное управление» предполагает, что компания гарантирует собственнику оговоренный доход независимо от того, есть наниматель или нет, и оплачивает арендную плату (за вычетом своего возраграждения) даже в периоды простоя квартиры, – рассказывает Ирина Зырянова. – Однако сегодня ввиду сложной финансовой ситуации многие компании предлагают эту услугу в усеченном формате и время простоя не оплачивают вовсе или оплачивают частично.

Действительно, раньше мы оплачивали собственнику время простоя, сейчас оплачиваем только коммунальные услуги, - подтверждает Антон Курмачев. – Для собственника это в любом случае выгодно – содержание квартиры обходится ему бесплатно, при этом он уверен, что мы заинтересованы в скорейшем поиске нанимателя. Впрочем, вероятность простоя сведена к минимуму – согласно договору, который заключает компания с нанимателем, он обязан предупредить о том, что собирается съехать, за 30 дней – доверительный управляющий заблаговременно начинает искать нового арендатора.

Работа в рамах строгих договорных отношений и побуждение как собственников, так и нанимателей  к дисциплине – основное достоинство аренды через доверительного управляющего.  Рынок становится более прозрачным, уходят необоснованные комиссии, любые проблемные ситуации можно решать без эмоций, согласно установленному алгоритму.

Мы считаем, что квартиры, которые находятся в доверительном управлении  и сдаются без комиссии за заселение для арендатора – это благо для рынка, –  заявляет Никита Словиковский. – Поэтому на своих ресурсах размещаем такие объявления бесплатно,  предоставляя возможность доверительным управляющим быстро сдавать свои квартиры, и не тратить денег на рекламу.  На месте арендаторов я бы с особым вниманием присматривался к таким вариантам. Доверительный управляющий, работая в интересах собственника, тем не менее, защищает и арендатора, не давая собственнику нарушать условия договора или расторгать договор аренды раньше времени. У нас на сайте целый раздел выделен для людей, желающих оставить жалобу на тот или иной «произвол» со стороны собственника, так много этого «произвола» случается на рынке. А агент, как ни крути, все-таки сглаживает человеческий фактор в отношениях «собственник-арендатор» и тем самым несет рынку явную и очевидную пользу.

Максим Афанасьев, председатель комитета по бытовому обслуживанию администрации ЕкатеринбургаМаксим Афанасьев, председатель комитета по бытовому обслуживанию администрации Екатеринбурга
К сожалению, в Екатеринбурге пока не так много компаний, который предлагают услугу по доверительному управлению, – сетует Максим Афанасьев, председатель комитета по бытовому обслуживанию администрации Екатеринбурга. – А между тем за этой услугой – будущее арендного рынка. Например, апартаменты, которые сегодня постепенно берут на себя функцию арендного жилья, тоже должны управляться подобным образом. И кто будет осуществлять эту услугу в них – очень важный вопрос, на который нам еще предстоит ответить.




 

Справка: 

Агенство недвижимости "Находка"- одно из крупнейших агентств недвижимости Екатеринбурга. Работает с 2009 года, в портфолио - более 13 000 успешных сделок. Агентство предлагает услуги по следующим направлениям: покупка-продажа, аренда жилой недвижимости, аренда коммерческой недвижимости, доверительное управление - любые операции с недвижимостью. В настоящее время на доверительном управлении в АН «Находка» находятся квартиры разного класса, расположенные во всех районах города – от УНЦ и Сортировки до Центра. 

При оказании услуги по доверительному управлению недвижимостью компания осуществляет:  
 - заключение договоров с нанимателями и собственниками, юридическое сопровождение;
 - обязательное страхование объектов недвижимости; 
 - предоставление мебели и бытовой техники, а также выполнение косметического  ремонта для повышения ликвидности  квартиры;
 - прием ценных вещей из квартиры собственника на ответхранение (по желанию).
 - Размер вознаграждения компании зависит от состояния и ликвидности объекта (не менее 2,5 тыс. рублей). В период простоя собственник освобождается от уплаты коммунальных платежей за сдаваемую квартиру. 

Подробности на www.nahodka.pro 

Текст: Валентина Озорнина

Материалы по теме

Комментарии