16 сентября 2015

Достройка дома для обманутых дольщиков

Достройка дома для обманутых дольщиков

Очередная серия остросюжетного романа «Обманутые дольщики» подошла к концу: компания «Виктория» достроила и ввела в эксплуатацию печально и скандально известный жилой комплекс «Библиотечный» – проект ЗАО «ВОЮР», замороженный еще в 2009 году. Заглянуть за кулисы и узнать, сколько стоит дом достроить, нам позволил генеральный директор ГК «Виктория» Борис Шварц. 

Бизнес-проект vs благотворительность 

ЖК "Библиотечный" ЖК "Библиотечный"

Любой проект по достройке замороженного объекта – это почти всегда «кот в мешке». Реально оценить экономическую эффективность проекта девелоперу удается только в процессе его реализации. Наша редакция попыталась выяснить, что все-таки представляют собой проекты по завершению «замороженных» строек: бизнес или благотворительные акции чистой воды?
 Генеральный директор группы компаний «Виктория» Борис Шварц склоняется ко второму варианту. В сентябре компания завершила достройку проблемного ЖК «Библиотечный», притом, что еще ни копейки не вернула из миллионов, «вбуханных», по словам Бориса Шварца, в предыдущий дом, построенный для обманутых дольщиков, на ул. Гастелло (напомним, 20-этажный дом по адресу ул. Гастелло, 40 в 2006 году начала строить компания «Главсредуралстрой», однако с задачей не справилась – в 2014 году дом достроила «Виктория», получив от «Главсредуралстроя» земельный участок, впоследствии оказавшийся неперспективным для застройки). 

Мнение 

Сергей Бидонько, министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:   

- Я бы это бизнесом не назвал. Застройщик, принимая на себя ту или иную стройку, конечно, делает расчеты и понимает, с чем имеет дело. Однако далеко не всегда то, что он планирует для себя на начальном этапе, сходится с тем, что выходит по факту. Если удалось заработать – я только рад. Мы  в свою очередь все делаем для того, чтобы  повысить  рентабельность этих проектов  –  за счет этажности, за счет земли – и застройщики решаются, идут нам на встречу.

 

Подводные камни и подводные глыбы

«Мы принимали решение о вхождении в проект «Библиотечный», безусловно усматривая коммерческий интерес, – говорит Борис Шварц. – Он заключался в земельном участке, привязанном к объекту, на котором мы уже начали реализовывать свой новый проект «Базилик», не связанный с «Библиотечным». 

Борис Эдуардович Шварц, директор ГК "Виктория"Борис Эдуардович Шварц, директор ГК "Виктория"
Однако, несмотря на это, «Виктория» долго не хотела браться за завершение проекта ЗАО «ВОЮР». «Мы осознавали риски и негативный шлейф, который тянулся за застройщиком, – объясняет Борис Шварц. – И все-таки в очередной раз откликнулись на обращение правительства Свердловской области. На самом деле у нас есть земельные участки, где можно строить собственные проекты с нуля. Вхождение в проект «Библиотечный», даже за возможность застраивать оставшийся участок, было рисковым: срок возврата инвестиций невозможно было просчитать. Мы частично изучили документы по проекту, и в принципе, мне виделось, что достроить этот объект можно достаточно быстро – за 8–9 месяцев». 

Справка: 

На 1 января 2015 года на территории Свердловской области было зарегистрировано 11 проблемных объектов (1 159 обманутых дольщиков), тогда как в 2010 году таких объектов  было  45. Каждый из объектов находится под особым контролем губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева. Меры, предпринимаемые губернатором и правительством Свердловской области, позволяют высокими темпами сокращать число обманутых дольщиков и предупреждать появление новых. В июле 2015 года из реестра обманутых дольщиков был исключен 1 дом (это 23 человека). Осенью текущего года планируется ввод ряда объектов в Первоуральске и Нижнем Тагиле. Сдан в эксплуатацию ЖК «Библиотечный», дольщики которого сейчас получают ключи от своих квартир.  В итоге к началу октября из реестра  должно уйти еще  более 300 человек.

Изначально схема «спасения» ЖК «Библиотечный» выглядела так: «Виктория» инвестирует 200 млн в проект, помогая тем самым застройщику ЗАО «ВОЮР» завершить проект, и сама же выступает в роли генподрядчика. Однако впоследствии планы несколько изменились. 
 Первое, что было сделано «Викторией» при вхождении в проект, – комплексное техническое обследование незавершенного объекта силами крупного института. Параллельно проводился бухгалтерский аудит. По завершении работы всплыли верхушки первых подводных камней. Так, например, ряд опроцентованных ранее работ либо вообще не производился, либо был не завершен, либо требовал серьезных переделок. Кроме того, много выполненных и закрытых объемов оказались не оплаченными. Поначалу отдельные обязательства ЗАО «ВОЮР» погашало, но вскоре, когда объем требований все новых и новых кредиторов стал критичным, стало очевидным, что активов ЗАО «ВОЮР» недостаточно для завершения проекта, и застройщик объекта рухнул в банкротство.
Входя в проект, директор «Виктории» планировал ввести дом в эксплуатацию в IV квартале 2014 г., но к середине года стало понятно, что ряд проблем решается чересчур медленно, и большую часть работ пришлось свернуть. Параллельно строились теплотрасса и подводящая электрическая сеть, решались вопросы по подключению объекта к сетям энергообеспечения, которые у ЗАО «ВОЮР» решены не были.

Х-фактор

Так ЖК "Библиотечный" выглядел в планах ЗАО "ВОЮР", однако сегодня из всего ЖК построен только один дом. Остальной проект "Виктория" переработалаТак ЖК "Библиотечный" выглядел в планах ЗАО "ВОЮР", однако сегодня из всего ЖК построен только один дом. Остальной проект "Виктория" переработала

 «Приостановка работ произошла по причине столкновения проекта с очередным подводным камнем, глыбой, я бы сказал, – комментирует ситуацию Борис Шварц. – На нашем пути встал МУП «Водоканал». В свое время ЗАО «ВОЮР» были получены технические условия, срок действия которых закончился в феврале 2014 г., а мы приняли объект в марте. Банальная, казалось бы, процедура пролонгации ТУ была отвергнута, новая заявка рассматривалась как новое обращение за ресурсом и требовала повторной оплаты. До сих пор не понимаю, как на действующем строительном объекте, где не менялся застройщик, не менялось разрешение на строительство, не менялось ничего, кроме генподрядчика, можно было обязать нового инвестора заново платить за подключение?!»

С этого начались мытарства «Виктории», длительные переговоры в разных кабинетах на разных уровнях: и в «Водоканале», и в РЭКе, и в минстрое, и в правительстве. «В итоге юридически оказался прав «Водоканал», – признается генеральный директор компании.  Результатом этого стало удорожание проекта почти на 75 млн рублей, а с учетом продления сроков строительства на 8 месяцев – почти на 100 млн.

ЖК "Базилик", который компания "Виктория" уже строит на участке ЖК "Библиотечный"ЖК "Базилик", который компания "Виктория" уже строит на участке ЖК "Библиотечный"

Справка: 

ЖК «Библиотечный» (в границах улиц Педагогическая  - Гагарина – Вишневая - Мира). Строительство комплекса было начато в 2007 году ЗАО «ВОЮР» и заморожено в 2009 году после возведения каркасов 2-х секций - 18 и 22  этажа. Сдачи комплекса до сих пор ожидали дольщики 222 квартир. 11 сентября 2015 г. мэрия  г. Екатеринбурга выдала акт на ввод ЖК «Библиотечный», и с 14 сентября стартовала передача квартир дольщикам.

Следующий подводный камень также обнаружился не сразу. Оказалось, что земельный участок, за аренду которого на протяжении всех этих лет застройщик платил ощутимые суммы, изрядно уменьшился в размерах! В то время как мэрия расселяла бараки на северной стороне ул. Библиотечной (5 000 кв. м.), участки под частным сектором вдоль южной стороны были благополучно приватизированы.

Таким образом, из оборота застройщика оказалась исключена примерно треть всего земельного участка. «Чтобы застроить эту землю, ее надо выкупить у собственников, аппетиты которых растут с каждым кризисным часом. И продолжение проекта в таком формате никак не улучшает финансовую ситуацию инвестора обманутых дольщиков», – сокрушается Борис Эдуардович. 

Экономика должна быть. Экономной.

Мы попытались выяснить примерную стоимость участия в подобных проектах для инвестора на примере ЖК «Библиотечный», где в качестве «оплаты» выступил земельный участок. «Фактически на этом участке мы можем построить не более 33 000 кв. м, которые можно реализовать на рынке. Речь идет о ЖК «Базилик» и еще одном доме в рамках «Библиотечного», которые мы планируем построить», – объясняет генеральный директор «Виктории». 
В итоге графа расходов компании выглядит так: 

Расходы "Виктории" на достройку ЖК "Библиотечный"

•    чуть больше 200 млн, потраченных собственно на достройку ЖК «Библиотечный» и выплаты по долгам ЗАО «ВОЮР», 
•    75 млн руб. «Водоканалу», 
•    250 млн рублей – компенсация городу за расселение 5 000 кв. м, 
•    37 млн рублей – компенсация за перенос пункта вневедомственной охраны Кировского района, расположенного на нашем участке,
•    сокращение объемов будущего строительства ввиду приватизации частными лицами части земельного участка, 
•    оплата за подключение тепла и электроэнергии. 
Итого – около 600 млн рублей.

Если исходить из 33 000 кв. м перспективной застройки – финансовая нагрузка составляет 18 200 руб./кв. м. При том, что земельная составляющая в себестоимости строительства квадратного метра в городе известна – от 5 до 10 тыс. рублей (путем приобретения земли на аукционе). Кажется, «Виктория» переплатила?..

А теперь, внимание, вопрос: так к какой категории отнести проект, реализованный компанией «Виктория» на ул. Библиотечная в г. Екатеринбурге, – к категории социальных проектов или к выгодному девелопменту?

Один в поле не воин

Министр строительства Сергей Бидонько лично вручал долгожданные ключи от квартир дольщикам ЖК "Библиотечный"Министр строительства Сергей Бидонько лично вручал долгожданные ключи от квартир дольщикам ЖК "Библиотечный"

 Конечно, вывести загубленный проект на финишную прямую и перерезать ленточку, вручив людям ключи от долгожданных квартир, было бы невозможно без активной поддержки областного правительства и муниципалитета. Были вопросы, которые решались только на уровне заместителя председателя правительства Свердловской области Валентина Грипаса. Оперативные совещания проводились непосредственно в кабинете министра строительства Сергея Бидонько. Кстати, несколько раз за время строительства министр лично посещал ЖК «Библиотечный» и проводил на объекте встречи с дольщиками. 

 Итак, восьмилетняя история ЖК «Библиотечный» подходит к концу, но история эта оказалась крайне поучительной и обнажила целый пласт проблемных зон в решении вопроса обманутых дольщиков. Тем не менее ее разрешение, по мнению исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, подтверждает эффективность существующей системы. «Для строительной отрасли чрезвычайно важно, когда происходят подобные вещи. Несмотря на то, что людям пришлось ждать, и ждать долго, дом все-таки построен, люди получили квартиры, юридическая процедура соблюдена. Это означает, что существующий институт защиты прав дольщиков, основанный на ФЗ-214, работает. Это важно ввиду того, что в Москве в настоящее время муссируется тема об отказе от долевки в пользу банковского проектного финансирования. Мы глубоко убеждены, что это невозможно для отрасли. И такие истории, как достройка «Викторией» ЖК «Библиотечный», и в принципе сокращение проблемных объектов у нас в области, доказывают, что существующая система работает и ликвидировать ее нельзя». 

Наш отчет с торжественного вручения ключей дольщикам ЖК "Библиотечный" читайте здесь

Текст: Валентина Озорнина, Михайлович Евгения, Орнат Валентина

Материалы по теме

Комментарии