12 ноября 2015
Дома-коммуны: есть прошлое, нет будущего?

Конструктивизм в Екатеринбурге

Дома-коммуны: есть прошлое, нет будущего?

Для того, чтобы объекты конструктивизма действительно стали гордостью Екатеринбурга, их нужно отремонтировать и наделить новой актуальной функций. В случае в общественными зданиями – заводами, дворцами культуры, фабриками-кухнями   –  это кажется сложным, но возможным. Например, накануне был анонсирован тендер на превращение гостиницы «Исеть» в арт-отель, где каждый номер расписан современными художниками.  Проект обещают реализовать к чемпионату мира по футболу 2018 года. Но в случае с жилыми зданиями ситуация выглядит почти безнадежной.

Отдайте по-хорошему!

Говоря откровенно, ни власти, ни тем более девелоперы не представляют, что делать с этим разрушающимся наследием. Предпринимать решительные действия в отношении авангардного жилья мешает ряд проблем: живущие в этих домах люди, с которыми придется договариваться, неоднозначность планировочных решений, которые будут интересны лишь ограниченному кругу людей,  и, наконец, историческая ценность, которая накладывает особые обязательства на процесс реставрации.

«В Германии тоже много подобных объектов, и там они успешно превращаются в жилые объекты вип-уровня, - размышляет главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев.  – Сама структура жилых зданий, построенных в ту эпоху, очень  необычная. И в Екатеринбурге есть состоятельные люди, которым не нужен второй «Тихвин», которые хотят жить в средовом объекте.  Если бы кто-то из  девелоперов был готов реконструировать  жилые комплексы и довести их до статуса клубных домов, я думаю, это был бы интересный сценарий. Но, к сожалению, пока количество людей, которые готовы проголосовать рублем за такие проекты, невелико, поэтому инвесторам это не интересно. Нам нужно понимать, как продавать этот архитектурный потенциал».

В идеале чтобы заинтересовать инвесторов, им нужно предлагать готовый проект редевелопмента подобных зданий, доходчиво объясняя его перспективность и выгоду. Однако у этих домов есть собственники – жители, владеющие квартирами в них, и публично фантазировать на тему того, во что можно превратить их жилье, нельзя. «Мы не можем объявить, например, конкурс на лучший проект редевелопмента жилого комплекса, – объясняет бездействие властей Тимур Абдуллаев. –  Потому что есть права частной собственности, которые накладываются на градостроительные интересы.  Все, что делает муниципалитет – это же не просто набор волюнтаристских действий, а юридически обоснованные мероприятия». 

Лежащий на поверхности  вариант – выкупать все квартиры у собственников.  Чтобы представить масштабы бедствия, прикинем: в одном только городке чекистов в 14 корпусах расположено 444 квартиры. И, что бы ни говорили чиновники об ужасном состоянии этих домов, квартиры эти котируются на рынке и стоят немалых денег: центр города, высокие потолки, большие комнаты, дух истории, в конце концов. Например, на момент написания этого материала на сайте Уральской палаты недвижимости выставлено на продажу 10 квартир в этом комплексе стоимостью от 3,85 до 8,9 млн рублей. Сколько будет стоить расселение такого дома? Много. И если уж при расселении ветхих бараков собственники до последнего торгуются с девелоперами, не трудно представить, насколько сложнее было бы договориться с собственниками квартир, расположенных в главной екатеринбургской достопримечательности.

«У нас была точно такая же проблема в Голландии:  были районы, чей жизненный цикл подошел к концу, - рассказывает голландский архитектор, один из идеологов проекта по редевелопменту фабрики «Красный Октябрь» в Москве Эрик Ван Эгераат. – У людей было две альтернативы: или продолжать жить в районе, который разрушается, или выезжать за пределы города. Правительство сделало достаточно сильное заявление девелоперам: если вам удастся договориться с местными жителями о каких-либо новых инициативах, мы выделим вам на это средства. То есть консенсус с жителями был одним из условий выделения бюджетных средств на реновацию квартала.  А если достичь его не удастся в течение одного года, то эти деньги уходят в другой район. Это был трюк, чтобы заставить людей сотрудничать. В России люди привыкли либо все делать самим, либо оставлять решение своих проблем на усмотрение государства,  среднего пути нет. Но он должен быть, иначе эту проблему не решить!»

Вариант взять все в свои руки, кстати, не так уж плох. Например, жильцы второго корпуса городка чекистов создали ТСЖ, отремонтировали и сдали в аренду подвалы, а на вырученные деньги сами организовали  капитальный ремонт дома.

«Сейчас этот корпус в лучшем состоянии, чем многие новостройки. Столько лет уже простоял, и простоит еще больше. Хотя, конечно,  с проведением ремонта были сложности – раз это памятники, то  ремонт надо заказывать у спецорганизаций. У них дороже, чем на рынке», - рассказывает Илья Сотонин, директор по развитию УК «Лига ЖКХ», в чьем управлении находится отремонтированный корпус.

Московский опыт

В Москве в 2007 году нашелся предприниматель Александр Сенаторов, решившийся выкупить квартиры в легендарном конструктивистском объекте  – доме Наркомфина на Новинском бульваре. Здание было построено по экспериментальному проекту архитектора Моисея Гинзбурга и позиционировалось как жилье переходного типа –  еще не коммуна, но уже и не просто дом. Помимо квартир (маленьких по 36 кв. м и больших по 80 кв. м) в нем были общественные пространства – столовая, прачечная, детский сад, мастерская, а также гостиная, где жители могли проводить время вместе. В Екатеринбурге, кстати, Гинзбург построил похожий, но менее масштабный дом – по адресу ул. Малышева, 21.

Дом Наркомфина в Москве, архитектор - Моисей ГинзбургДом Наркомфина в Москве, архитектор - Моисей Гинзбург

Сенаторов выкупил большую часть квартир и анонсировал масштабную научную реконструкцию. Проект превращения дома Наркомфина в бутик-отель выполнил внук архитектора – Алексей Гинзбург, к работе над ним привлекались лучшие российские эксперты в области архитектуры, многие соглашались работать  со зданием-легендой, включенным в большинство учебников по архитектуре, бесплатно. Однако с течением времени позиция инвестора изменилась: год назад он объявил о новой концепции – здание превратится в дорогой жилой комплекс на 42 квартиры, в нем будет осуществлен капитальный ремонт, в коммунальном корпусе откроется ресторан. При этом устаревшие и давно сгнившие материалы, которые были новаторскими для своего времени (например, камышит, из которого выполнен фасад), будут заменены на современные, в лестничные клетки будут встроены лифты.  Бутик отель тоже будет, но займет всего пять квартир на последнем этаже.

«Эти квартиры хороши для жизни, но бестолковы как гостиничные номера, – заявил тогда Александр Сенаторов в интервью порталу «Афиша». – Такие большие апартаменты должны были бы стоить порядка $1500–2000 в сутки, чтобы гостиница была рентабельной. Никто не будет платить такие деньги – еще и при том, что мы не соответствуем  нормам для людей с ограниченными возможностями, тут элементарно в каждой квартире лестница».

На многочисленные нападки возмущенной общественности, касающиеся уничтожения оригинальных материалов, инвестор заявил, что его задача – сохранять только оригинальные планировки, саму идею архитектора. И, в конце концов, уже потратив два десятка миллионов долларов на этот дом, именно он, инвестор, имеет право решать, что в итоге с ним будет…

 

Нравится - не нравится

Интерьер квартиры-ячейки в доме Наркомфина в МосквеИнтерьер квартиры-ячейки в доме Наркомфина в Москве

Специфические планировки домов-коммун, которые могли бы стать изюминкой проекта реновации, вызывают массу сомнений у архитекторов.

«Общий уровень комфорта с тех времен существенно повысился,  – говорит президент Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Кузьмин. – Если восстанавливать это жилье, то для кого?  Много ли найдется желающих жить в доме-коммуне, где нет кухни, нет ванной, а питаться нужно в столовой? Извините, но это только для экстремалов».

«Очевидно, что в бытовом плане жизнь в конструктивистском доме сегодня – это масса коммунальных неудобств, - соглашается Тимур Абдуллаев. – Для жизни  это здорово неподходящие здания. Если не вложить в них больше количество денег и не провести масштабную реконструкцию. Я думаю единственный законный сценарий осуществить это – поступить по аналогии с аукционами на развитие застроенных территорий: признать определенный процент жилья аварийным, выставить участок на аукцион, и расселить жильцов согласно четкому, прописанному алгоритму».

О комфортности такого жилья, конечно, можно долго спорить. Недавно мы опубликовали интервью с профессорами УрФУ,  которые купили квартиру в Городке Чекистов и очень ею довольны. Да и Александр Сенаторов говорит, что претендентов на квартиры в доме Наркомфина достаточно:

«Этот дом более чем соответствует нынешнему укладу общества. Городские квартиры, которые представляют из себя маленькие, но очень кайфовые по своей архитектуре двухуровневые пространства. Идеальные для одного-двух людей. Здесь есть все сервисы: паркинг, ресторан, химчистка и рекреационная зона на крыше. Да, там маленькие кухни. Ну а зачем современному человеку большая — чайник вскипятить и пиццу разогреть? В коммунальном корпусе мы сделаем ресторан. Вышел — поел или заказал домой. А что еще надо? Борщ варить, сковородками скворчать? Ну, видно, тот, кто хочет варить борщ, тут квартиру не приобретет».

Вопрос лишь в том, достаточно ли в Екатеринбурге людей, готовых пожертвовать борщом ради необычной среды обитания. По словам риелторов, те, кто хочет варить борщ на полноценной кухне, сегодня без проблем могут обменять авангардное жилье на квартиру в новостройке.

ЖК "Перемена", застройщик - ЗАО "Синара-Девелопмент"ЖК "Перемена", застройщик - ЗАО "Синара-Девелопмент"

«Мы регулярно осуществляем сделки по продаже вторичного жилья в центре и покупке нового жилья в спальных районах, - рассказывает Артем Курмачев, директор АН «Находка» (действительный член УПН). – Несмотря на часто малоликвидное состояние, квартиры в старых домах стоят недешево ввиду выгодного местоположения.  Продают жилье в памятниках архитектуры с охранными обязательствами часто семьи с маленькими детьми и люди в возрасте – те, кому нужен бытовой комфорm. Приобретают же в центральных районах – молодежь, бизнесмены, творческие люди. Те, кому важно жить в центре города, в шаговой доступности от деловых и культурных событий, в квартире с нестандартной планировкой и атмосферой.
Например, совсем недавно мы помогли молодой семье, ожидающей пополнения, продать двухкомнатную квартиру площадью 47 кв. м в доме 30-х годов, расположенном на ул. Ленина. Квартира им нравилась, но после рождения ребенка она перестала соответствовать требованиям.
Мы продали их квартиру за 3, 5 млн рублей, за 3 млн рублей (с учетом предновогодней скидки почти в 200 тысяч!) приобрели двухкомнатную квартиру в ЖК «Перемена» площадью 56 кв. м, а на оставшиеся средства арендовали жилье на то время, пока комплекс не будет сдан. Вот такие просты решения с профессиональным партнером».

.  

Справка:
Агенство недвижимости "Находка"- одно из крупнейших агенств недвижимости Екатеринбурга. Работает с 2009 года, в портфолио - более 13 000 успешных сделок. Агенство предлагает услуги по следующим направлениям: покупка-продажа, аренда жилой недвижимости, аренда коммерческой недвижимости, доверительное управление. Подробности на www.nahodka.pro 
ЖК «Перемена» 

Возводится в одном из самых перспективных и активно развивающихся районов города - на Широкой Речке, в квартале улиц Суходольская – Екатерининская – Хрустальногорская.  Застройщик – «Синара-Девелопмент». 

I очередь - два секционных жилых дома переменной этажности (от 5 до 25 этажей) с подземным паркингом. Срок сдачи – 2016 год
II очередь - шести секций различной этажности (от 13 до 25 этажей) со встроенными коммерческими помещениями на первом этаже и двухуровневым подземным паркингом. Срок сдачи – 1 кв. 2017 года

Инфраструктура комплекса  будет включать магазины, аптеки, детский клуб, в шаговой доступности от  дома городскими властями запланировано строительство муниципального детского сада.

 

При возведении зданий применяются передовые технологии, успешно реализованные при строительстве домов повышенной комфортности: в квартирах ─ высокие потолки, крупноформатные окна с низкими подоконниками. В подъездах запроектированы специальные помещения для консьержей, площадки для временного хранения детских колясок и велосипедов. Во всех квартирах будут установлены приборы поквартирного учета воды, тепла, электроэнергии, что впоследствии позволит значительно экономить на коммунальных платежах.

В ЖК «Перемена» предлагаются квартиры площадью от 30 до 66 кв. м., с различными планировками, в том числе востребованные сегодня квартиры-студии, а также оригинальные квартиры с просторными кухнями-гостиными и компактными спальнями, которые легко заменяют типовые трехкомнатные квартиры и при этом стоят дешевле за счет меньшей общей площади. Все квартиры будут передаваться с полной чистовой отделкой «под ключ», включающей установку входных сейф-дверей, межкомнатных дверей, пластиковых окон с двухкамерным стеклопакетом, остекление лоджии, обои под покраску, ламинат.


АКЦИЯ! До 31 декабря – скидка на квартиру в размере до 210 тыс. рублей!

Подробности на  www.peremena.sinara-development.ru

 

Опрос жителей Городка чекистов: Согласились бы вы на расселение? 

Анна Фоминых, молодая мама:  
- То, что эти дома старые, не значит, что они плохие. Это замечательный жилой комплекс: большая детская площадка, рядом школа и детсад. Вы посмотрите только, какая во дворе зелень! Свой небольшой парк, можно сказать. Знакома практически со всеми соседями, здесь каждый друг друга знает в лицо: сразу видно — свой или чужой. Можно оставить ребенка во дворе, зная, что с ним ничего не произойдет, что за ним приглядят. Если бы предложили переехать, ни за что бы не согласилась. Как и многие другие жители. Во-первых, у нас центр города. Во-вторых, уютный жилой комплекс. В-третьих, нет шума от транспорта. Безусловно, «возраст» дома вызывает определенные неудобства, но это не так уж страшно. В нашей квартире все исправила перепланировка, а что касается внешнего вида — управляющая компания в ближайшие три года планирует провести капитальный ремонт.

 

Наталья Александровна, пенсионерка:
- Если бы предложили переехать, сменить дома в стиле конструктивизма на более современные также в центре города, то, вероятнее всего, согласилась. Главное, чтобы условия были адекватные: не на окраине, не в хрущевках, и дом должен быть новый. Будущее этого жилого комплекса не интересует. Меня все-таки волнует свое будущее. Лет через 10, мне кажется, дома уже окончательно начнут разрушаться. Вы же сами видите, какие у нас условия: протекает крыша, трубы холодные, обваливается потолок, да и перекрытия старые, деревянные. Думаю, что процентов 90 со всех домов согласятся на переезд. Откажутся лишь те, кто живет здесь с детства.

 

Елена, молодая мама:
- Дома действительно старые. Условия в них не самые благополучные. Живем здесь около 7-и лет. Несколько раз пытались продать квартиру, никто, к сожалению, не купил. Живем на втором этаже. В квартире холодно, спасаемся обогревателем.

 

 Татьяна Александровна, пенсионерка:

- Живу здесь около 70-ти лет. Это на десять лет меньше, чем возраст самого дома. Он уже настолько старый, что, если не будет капитального ремонта, он не простоит и до ста лет. Будущее дома меня не очень интересует. В конце концов, это уже не только решение жителей, но и администрации… От переезда не отказалась бы. Но, опять же, смотря куда предложат переехать. Не хотелось бы, чтобы это были трущобы или дом не в центре города.

 

Евгения, менеджер: 
- В этих домах я не живу, здесь работаю уже 5 лет. В одой из квартир находится мой офис. Дома действительно старые. И условия в них не лучше. Если бы мне предложили въехать в одну из квартир — не стала бы.

 

Майя Александровна:
- Живу в этом доме уже полвека. Этот мини-городок был изначально построен в качестве общежитий, в этих домах не предусмотрено кухонь, это создает неудобства. Раньше здесь были баня, прачечная, медсанчасть, столовая и многое другое. Ремонта на протяжении многих десятков лет не было: разруха не только снаружи, но и внутри. Однако, и плюсов не меньше: высокие потолки, деревья во дворе, окружение, которое может помочь в трудную минуту, расположение в центре города. Это ведь тоже многое значит. Переезд из этого района даже не рассматриваю. Уж очень здесь нравится.

 Виолин:
- Живу здесь уже 13 лет. В квартире три комнаты, кухни пока нет. Планирую в скором времени делать ремонт, объединю гостиную и столовую. Наши дома — это кирпичные здания с перекрытиями из лиственницы. Они, однозначно, простоят ещё полсотни лет, ведь лиственница с годами, как известно, каменеет. На расселение согласился бы вряд ли. Да и не хочу об этом даже думать. Тем более что в ближайшие 3-4 года будет капитальный ремонт фасада. Так что бояться нечего. Квартиры здесь если и продаются, то долго не стоят. Их сразу же раскупают.

 Иван:
- В моей квартире три комнаты, это 110 квадратов. Живу в ней уже три года. С уверенностью могу сказать, что купил хорошую квартиру за приемлемую цену. Удобный закрытый тихий двор, несмотря на то, что в центре города. За будущее дома не волнуюсь: это же памятник архитектуры. Он под защитой государства. Кто сказал, что дома ветхие? Да, где-то штукатурка ссыплется, есть недочеты в кровле. А в целом-то здание строилось на века. Поскольку сам въехал в этот дом сравнительно недавно, то о переезде даже не думаю. Но, если вдруг дом будут расселять, то рассмотрю только практически варианты, идентичные моей квартире и расположению дома.
Катерина:
- Дома в стиле конструктивизма? Нет, этого я не знала. Знаю только, что они были построены больше, чем полсотни лет назад. Если говорить о нашей с мужем квартире, то скажу только плюсы. Минусов гораздо меньше по сравнению с ними.  Стоит отметить высокие потолки, почти три метра. Расположение комнат удобное. Отдельной кухни, правда, нет. Но мы сделали планировку так, что обеденная зона располагается в гостиной. О программе редивелопмента слышала, но отношусь к ней отрицательно. Зачем перестраивать то, что идеально? Старые дома строили намного лучше, чем сейчас. Думаю, они ещё долго будут стоять. Если бы мне предложили переехать, то однозначно отказалась бы. Даже варианты не стала рассматривать. Была бы возможность, выкупила бы все остальные свободные жилплощади.

Текст: Валентина Озорнина, Ирина Ахматшина

Материалы по теме

Комментарии