21 октября 2015

Через тернии - к загородному дому!

Через тернии - к загородному дому!

Рынок загородной недвижимости таит в себе немало опасностей. Стоит только изнеженному городскому покупателю оказаться на нем в одиночестве, как он тут же рискует попасть в переделку.  Риелторы рассказали нам, как избежать ошибок при совершении сделок.

Мы к вам по объявлению

Большинство потребителей уверено, что купить и продать дом можно только летом, а с наступлением холодов рынок впадает в спячку. «В действительности это касается только участков для посадки, на которых нет жилых построек, - поясняет Светлана Долбилова, специалист Центра Недвижимости «Северная Казна».  – Мы рекомендуем смотреть их до тех пор, пока не собрали урожай, а после, с конца сентября – начала октября, оценить, сырой участок или нет, будет невозможно. Участки с жилыми домами продаются круглый год. В холодное время года  будет даже проще понять, насколько дом теплый, чистят ли в поселке дороги, много ли людей зимует в соседних домах». 

Светлана Долбилова, специалист Центра Недвижимости "Северная Казна" www.rieltkazna.ru

Однако продается загородка не так, как обычные городкие квартиры. Выставить объект в базы городских интернет-порталов – не самое эффективное решение. «Как правило, покупатели сначала определяются с направлением (трактом), а потом едут смотреть на месте, что там продается, – рассказывает Светлана Долбилова. – Поэтому гораздо лучше срабатывают объявления, развешанные на пути следования потенциального покупателя – на трассе, на деревьях или заборах, в самом саду или поселке. Если ваш участок расположен вдалеке от дороги, имеет смысл договориться с собственниками участков на первой линии, и разместить свое объявление за плату у них. Для покупателя важно найти риелтора, который работает по конкретному направлению и знает все объекты, которые  здесь продаются».



Павел Федотов
, руководитель проекта "Новостройки Урала" www.ekbuild.ru 

 

Руководитель проекта «Новостройки Урала» Павел Федотов уточняет, что зачастую покупатели загородной недвижимости приходят к риелтору, вовсе не имея представления о том, что конкретно им нужно. «Наша задача в первую очередь заключается в том, чтобы помочь покупателю сформулировать свои требования к объекту. Кто-то ищет дачу, чтобы приезжать на выходные, ходить за грибами и жарить шашлык,  а кто-то хочет жить за городом большую часть года и оттуда ездить на работу, возить детей на учебу. Определив характеристики искомого объекта и возможности покупателей, мы отбираем 2-5 вариантов, максимально соответствующих запросу, и вместе с клиентом едем их смотреть. Нет цели показать клиенту все объекты,  до изнеможения катая его по деревням и поселкам. Наоборот, мы стремимся сэкономить время клиента и максимально быстро найти искомый объект. Как правило, выбор делают уже после 1-2 просмотров», - отмечает Павел.

Купить без последствий

Если при покупке или продаже городской квартиры некоторые смельчаки рискуют обходиться без помощи специалиста, то с загородкой все намного сложнее – рисков и для покупателя, и для продавца здесь, пожалуй, даже больше.

«Выходя на сделку, в первую очередь необходимо заказать кадастровый паспорт участка, - советует Светлана Долбилова. – Сделать это может не только собственник, но и потенциальный покупатель  - услуга стоит порядка 200 рублей. В нем будет написано «площадь земельного участка соответствует  материалам межевания» или «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»  - то есть, было ли проведено межевание».

В Екатеринбурге хорошо продаются дома стоимостью до 1 млн рублей. Если цена не задрана, продать хороший дом можно за 3 месяца, однако среднестатистический срок продажи – 6-12 месяцев.

Межевание необходимо провести до сделки, поскольку для его осуществления требуется согласие соседей, чьи участки граничат с вашим, и нет гарантии, что они дадут его новому собственнику (вы же не  знаете в каких отношения ваш продавец с соседями). Стоит процедура порядка 10 тыс. рублей и выполняется органами БТИ или кадастровыми инженерами. Они выезжают, проводят замеры и готовят межевой план, включающий все характеристики участка, его границы, а также характеристики построек. У кадастровых инженеров непременно нужно запросить сертификаты, подтверждающие их право проводить землеустроительные работы».

 «Однажды мы продавали сад, межевание проведено не было, поэтому  мы взяли аванс сроком не на один, а на три месяца, чтобы успеть осуществить процедуру. Однако выяснилось, что собственник соседнего участка умер, а наследник еще не вступил в наследство. В итоге сделка задержалась на полгода», - приводит пример Светлана Долбилова.

Отсутствие межевания может обернуться для нового собственника конфликтом с соседями. Споры о границах возникают гораздо чаще, чем вы себе можете представить – и при установке забора, и даже в случаях, когда кусты соседа ветками залазят на чужую территорию.

 «Что касается коттеджных поселков, то здесь важно не ошибиться с застройщиком.  На рынке по-прежнему много игроков, которые никогда не построят все то, что обещали – дороги, сети, школы и садики. Предупредить покупателя может только независимый эксперт,  знающий всех игроков рынка,  – рассказывает Павел Федотов.  – Также важно проверить, все ли характеристики, данные продавцом, честны – например, вам могут сказать, что для подключения к сетям нужно протянуть всего 200 метров кабеля, а по факту выяснится, что ввиду скрытых проблем это будет стоить дороже, чем сам участок и дом».

В дачных товариществах и садах проще продать обычный деревянный домик, чем более надежный  каменный – потому что последний дорого стоит, да и обогревать его от электричества или печи будет дороже.

Светлана Долбилова приводит в пример еще один нюанс: некоторое время назад собственники загородных участков, напуганные тем, что их могут отобрать, повально начали приватизировать и землю, и все постройки на них. Купив участок, на котором приватизированы все постройки, вплоть до беседок и навесов для дров, нужно отдавать себе отчет, что за каждую из них нужно будет платить налог, а решив снести, оформлять акт обследования о сносе, снимать с кадастрового учета и прекращать право собственности.

Заключая сделку, нужно внимательно читать договор: в Екатеринбурге немало земельных участков, собственником которых выступает администрация, а жители пользуются ими на правах аренды. Заплатив за такой участок предыдущему владельцу, можно в итоге остаться без участка – если срок аренды истечет, и администрация его не перезаключит.

Материнский капитал: не все так просто!

Сегодня размер материнского капитала – 453 тыс. рублей – позволяет приобрести простенький участок с домом без доплаты или с минимальной доплатой. Уральцы охотно пользуются этой возможностью, однако, не всегда сделки проходят гладко. По словам Светланы Долбиловой, нужно знать тонкости: во-первых, многие продавцы не разделают по цене дом и участок, продавая все вместе за одну сумму. Однако материнским капиталом можно оплатить только жилой дом – неважно, на землях какой категории он находится (ИЖС, сельскохозяйственные угодья, земли поселений  и т.д.), главное, чтобы его статус был «жилой». В этом случае необходимо разделять оплату, за землю расплачиваясь наличными средствами, а за дом – материнским капиталом.

Риелторы отмечают, что все больше уральцев возвращается к земле: покупают землю без дома, чтобы выращивать овощи и разводить скотину. Не свиней и коров, конечно, а, например, куриц и кроликов. Причина кроется не столько в финансовом кризисе, сколько в моде на здоровое питание и стремление точно знать, что при жизни ел ваш шницель и чем была полита картошка.

Отсутствие технических документов может стать серьезным препятствием при оплате сделки материнским капиталом. «Пенсионный фонд откажется перечислять деньги, если вы купили дом, у которого не подтвержден жилой статус, или если к техническому паспорту не приложены сертификаты, подтверждающие компетентность кадастровых инженеров, его выдававших. При этом, детей часто сразу наделяют долями, и если вдруг пенсионный фонд отказался платить, расторгнуть сделку возможно будет только через суд. Органы опеки, которые контролируют собственность несовершеннолетних детей, могут не дать свое согласие на расторжение сделки  - в таких случаях риск несет продавец. Или же покупателю  придется спешно искать деньги или брать кредит для оплаты», - рассказывает Светлана.

Гораздо надежнее, если сделку сопровождает риелтор. «Любой риелтор непременно проверяет объект, полноту комплекта документов, правильность их оформления, - говорит Павел Федотов. – Например, в нашей компании есть специальный отдел – служба безопасности, – который проверяет чистоту сделок. Важно, что для покупателей наши услуги бесплатны – мы берем деньги только с продавца. А покупатель еще получает сертификат на гарантию его имущественных прав».

Тратить деньги с умом

Главная задача риелтора – не дать вам бездумно спустить свои деньги, а помочь вложить их в объект, который будет радовать семью и со временем не потеряет  свою ликвидность. «Сегодня много молодежи стремиться купить загородный домик, мечтают о том, что будут питаться здоровой пищей, выращенной своими руками, растить детей на свежем воздухе, - делится своими мыслями Светлана Долбилова. – Однако далеко не все задумываются о том, как будут добираться до города, куда будут ходить в магазины, кто и на чем будет возить детей в школы и садики, сможет ли на их участок в случае чего приехать скорая помощь и сколько времени ей для этого понадобиться? В итоге многие покупают участки, которые потом пустуют или, того хуже, становиться обузой для семьи. Важно, чтобы принимая решение, вы оперировали всей информацией по объекту, обращали внимание на все нюансы – к сожалению, рядовые покупатели редко об этом осведомлены».

«Роль риелтора в такой сделке невозможно переоценить: например, мы сотрудничаем с несколькими десятками застройщиков загородных поселков, а также с подрядными организациями, которые могут построить дом, в нашей базе есть объекты от собственников. Однако это не значит, что мы рекламируем их – мы можем говорить честно обо всех объектах, называя их плюсы и минусы, и предлагаем клиенту тот вариант, который оптимален именно для него».

Материалы по теме

Комментарии